La degradación generalizada de los suelos europeos afecta a entre el 60 % y el 70 % del total.
En este contexto, el Parlamento Europeo y el Consejo de la Unión Europea aprobaron el pasado 12 de noviembre la Directiva (UE) 2025/2360, sobre vigilancia y resiliencia del suelo, que establece marco jurídico común en la Unión Europea para la protección, evaluación y gestión sostenible del suelo.
Pretende revertir la degradación del suelo, garantizar su resiliencia y asegurar su capacidad para prestar servicios ecosistémicos, con el horizonte de lograr suelos sanos en toda la UE para 2050, mediante un sistema de evaluación periódica, estándares armonizados y el uso de herramientas tecnológicas que permitan fundamentar decisiones públicas y privadas basadas en datos.
1. ¿Cómo afecta a las Administraciones Publicas y operadores inmobiliarios?
Se trata de una Directiva, por los que no es una norma de aplicación directa hoy. Obliga a los Estados miembros, que deberá transponer la Directiva, antes del 17 de diciembre de 2028.
Los sujetos obligados directos son los Estados miembros, no los particulares o empresas, pero su aplicación impacta en la ordenación del territorio, planeamiento y gestión del suelo.
No obstante, impacta en otras Administraciones con competencia en materia de suelo (i.e. CCAA) que deberán adaptar la normativa. E impacta también en los propietarios de suelo que pretendan su transmisión o desarrollo.
2. Contenido
La Directiva articula sus medidas en tres grandes bloques:
- Vigilancia y evaluación de la salud del suelo
La Directiva impone a los Estados miembros la implantación de un marco armonizado de vigilancia y evaluación periódica de la salud del suelo.
Cada Estado deberá delimitar su territorio dividiéndolo en uno o varios distritos del suelo, atender al tipo de suelo y a las categorías de uso del suelo armonizadas en la Unión Europea, pudiendo incorporarse otros factores como el clima. Para cada distrito se designarán las autoridades competentes y las unidades del suelo destinadas específicamente a la vigilancia y evaluación.
Sobre esta base, se evaluará la salud del suelo, llevando a cabo campañas de muestreo con una periodicidad de seis años, basadas en criterios científicos y metodologías normalizadas.
En materia de contaminación, los Estados miembros deberán elaborar un listado de contaminantes del suelo, partiendo de una lista indicativa de la Comisión Europea.
Cada seis años, los Estados miembros deberán remitir a la Comisión y a la Agencia Europea de Medio Ambiente los datos de vigilancia, las evaluaciones realizadas y un análisis de tendencias y avances.
- Gestión de suelos contaminados
La Directiva introduce un enfoque basado en el riesgo y estructurado por etapas.
Inicialmente los Estados miembros deberán identificar terrenos potencialmente contaminados mediante listas de actividades contaminantes,
Una vez identificados los terrenos potencialmente contaminados, deben realizarse investigaciones del suelo, entre otras situaciones cuando se lleven a cabo cambios de uso, autorizaciones administrativas o transacciones inmobiliarias. Las normas en esta materia impactan directamente en los operadores inmobiliarios
Los terrenos que resulten contaminados deberán someterse a una evaluación específica de riesgos y, en su caso, a medidas de reducción del riesgo, como la descontaminación o las restricciones de uso, hasta alcanzar niveles aceptables para la salud humana y el medio ambiente.
Asimismo, los Estados miembros deberán crear y mantener inventarios públicos, georreferenciados y actualizados de terrenos potencialmente contaminados y contaminados, con información detallada sobre las actividades desarrolladas, los riesgos identificados, las medidas adoptadas y el estado de gestión.
Se consagra expresamente el principio de “quien contamina paga”, estableciendo criterios para identificar al causante. Cuando no sea posible identificar al responsable, se permite recurrir a fondos públicos para cumplir las obligaciones derivadas de la Directiva (i.e. descontaminar).
- Mitigación de la ocupación y artificialización del suelo
Para mitigar los efectos de la ocupación y artificialización del suelo, con el objetivo a largo plazo de alcanzar una “ocupación neta cero”, la Directiva fomenta la reutilización de suelos ya artificializados, la densificación racional y la protección de espacios verdes y suelos de alto valor ecológico o agrícola.
Prevé medidas compensatorias de la regeneración, como la restauración y la reconstitución de suelos degradados, que deben integrarse en la planificación territorial y el otorgamiento de licencias, pero sin impedir la autorización de proyectos de interés público.
La Directiva prevé apoyo a propietarios y gestores de suelo mediante asesoramiento y financiación para la mejora de la salud del suelo.
3. Calendario
- Los sistemas de identificación, investigación y gestión de suelos contaminados, así como los inventarios públicos de suelos, deberán estar operativos antes del 17 de diciembre de 2029.
- La primera campaña de muestreo deberá realizarse antes del 17 de diciembre de 2030 y la primera evaluación de la salud del suelo antes del 17 de diciembre de 2031.
- La identificación e inscripción en inventarios de terrenos potencialmente contaminados deberá completarse antes del 17 de diciembre de 2035.
4. Conclusión
La Directiva (UE) 2025/2360 supone un cambio estructural en la gobernanza del suelo, con efectos relevantes en la planificación territorial y urbanística y en el sistema de otorgamiento de licencias y autorizaciones urbanísticas. Incluso en la responsabilidad derivada de las transmisiones de suelo.
En consecuencia, impactará en las Administraciones Locales y operadores privados que adquieren o transmiten suelo o pretenden su desarrollo para cualquier tipo de uso.
Habrá que estar muy atentos al complejo proceso de trasposición de la Directiva en España y las modificaciones de las normas estatales y particularmente de las autonómicas.
