Silvia Pardo Prado. Abogada, Mediadora, Arbitro. Presidenta de la Sección de Derecho de Consumo de Icab y Profesora colaboradora UOC. Tradicionalmente, las comunidades de propietarios se han estudiado desde la perspectiva de la propiedad horizontal y la gestión de elementos comunes. Sin embargo, la creciente complejidad de los servicios que contratan —obras de rehabilitación, accesibilidad, suministros energéticos, telecomunicaciones, financiación o servicios profesionales— ha convertido a estas entidades en auténticos protagonistas de las relaciones de consumo.
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| Silvia Pardo | ||
La cuestión no es menor. Determinar cuándo una comunidad de propietarios actúa como consumidora supone decidir si puede beneficiarse de los mecanismos de protección previstos en la normativa de consumo, especialmente en materia de información precontractual, cláusulas abusivas, contratación a distancia, desistimiento o sistemas extrajudiciales de resolución de conflictos.
Por ello, cabe hacer una afirmación categórica: “La comunidad de propietarios sí puede contratar como parte consumidora y bajo la protección de la normativa de consumo”.
El artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) amplía el concepto tradicional de consumidor más allá de las personas físicas, incluyendo también a las entidades sin personalidad jurídica que actúan sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. En este panorama legal, las comunidades de propietarios encajan plenamente en esta definición cuando contratan bienes o servicios destinados al mantenimiento, conservación, accesibilidad, seguridad o mejora de los elementos comunes del inmueble. No persiguen una finalidad lucrativa ni desarrollan una actividad empresarial, sino que actúan como destinatarias finales de los servicios contratados.
En Cataluña, esta protección se refuerza a través del artículo 111-2 del Código de Consumo de Cataluña, que reconoce la condición de personas consumidoras y usuarias a las personas físicas o jurídicas que intervienen en relaciones de consumo al margen de una actividad empresarial o profesional.
Por ello, cuando una comunidad, por ejemplo, contrata con una empresa instaladora de ascensores, una compañía eléctrica, una entidad financiera o una empresa de mantenimiento, debe ser considerada consumidora y beneficiarse de las garantías previstas por la legislación de consumo.
Representación de la comunidad frente a terceros
La actuación de la comunidad como consumidora plantea también la cuestión de quién puede contratar válidamente en su nombre.
En Cataluña, el artículo 553-15 del Libro V del Código Civil de Cataluña atribuye la representación legal de la comunidad a la presidencia. Corresponde, por tanto, al presidente suscribir contratos y asumir obligaciones frente a terceros, siempre dentro de los acuerdos previamente adoptados por la junta de propietarios.
Asimismo, el administrador de fincas puede intervenir cuando exista una delegación expresa o un mandato otorgado por la junta, pero la representación ordinaria corresponde al presidente. Pero siempre la acreditación de dicha representación suele realizarse mediante certificación expedida por el secretario-administrador con el visto bueno de la presidencia o mediante poder específico otorgado al efecto.
Contratos más habituales de la comunidad-consumidora
Las comunidades de propietarios intervienen hoy en una amplia variedad de relaciones de consumo. Entre los contratos más frecuentes destacan las obras de accesibilidad, rehabilitación energética y conservación del edificio. Ascensores, rampas, salvaescaleras, rehabilitación de fachadas, instalación de paneles solares o sustitución de sistemas de calefacción constituyen ejemplos habituales. También resultan especialmente relevantes los contratos de mantenimiento de ascensores, puertas automáticas, instalaciones contra incendios o sistemas fotovoltaicos, así como los suministros de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones destinados a los servicios comunes. A ello se añaden los contratos de prestación de servicios profesionales, como administración de fincas, asesoramiento jurídico, servicios técnicos, arquitectura o ingeniería, y los contratos de financiación destinados a sufragar derramas y obras comunitarias.
En todos estos supuestos la comunidad actúa como destinataria final del servicio, circunstancia que justifica plenamente la aplicación de la normativa protectora de consumo.
Información precontractual y contratación a distancia
La contratación digital ha transformado profundamente las relaciones entre comunidades de propietarios y empresas y actualmente es frecuente contratar suministros, servicios de mantenimiento o incluso financiación a través de páginas web, plataformas digitales o intercambios de correos electrónicos.
Cuando la contratación se realiza a distancia, además del régimen general de consumo, resultan aplicables las disposiciones específicas de los artículos 92 y siguientes del TRLGDCU.
El empresario debe facilitar información clara, comprensible y suficiente sobre las características del servicio, el precio total, la duración contractual, los mecanismos de resolución de conflictos y, en su caso, la existencia del derecho de desistimiento.
Esta información precontractual forma parte integrante del contrato y la carga de acreditar su cumplimiento corresponde al empresario. Por ello, la falta de información adecuada puede provocar importantes consecuencias jurídicas, incluyendo la ampliación de los plazos de desistimiento, la nulidad de determinadas cláusulas o incluso la invalidez del consentimiento prestado.
Transparencia y cláusulas abusivas
La protección de las comunidades de propietarios como consumidoras se articula fundamentalmente a través de tres mecanismos de control. El primero es el control de incorporación, regulado en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, que exige que las cláusulas hayan sido efectivamente puestas en conocimiento del adherente y redactadas de forma clara y legible, siendo aplicable no solo a consumidores. Seguidamente se realiza el control de transparencia previsto en el artículo 80 del TRLGDCU. No basta con que la cláusula sea comprensible desde un punto de vista gramatical; es necesario que la comunidad pueda conocer realmente sus consecuencias económicas y jurídicas.
Finalmente, el control de contenido o abusividad del artículo 82 del TRLGDCU permite declarar nulas aquellas cláusulas que, contraviniendo la buena fe, generen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Cláusulas de permanencia excesiva, penalizaciones desproporcionadas, limitaciones injustificadas de responsabilidad o determinadas comisiones financieras pueden ser objeto de este control judicial.
¿Puede una comunidad ser consumidora vulnerable?
Desde una perspectiva estrictamente legal, la respuesta debe ser negativa porqué el concepto de persona consumidora vulnerable introducido en el artículo 3.2 del TRLGDCU se refiere exclusivamente a personas físicas.
Sin embargo, ello no impide que la realidad social de la comunidad pueda ser tenida en consideración. Muchas comunidades están integradas mayoritariamente por personas mayores, personas con discapacidad o ciudadanos en situación de vulnerabilidad económica, como es el caso novedoso de las cooperativas de personas mayores que conviven como alternativa a los altos costes de las residencias. Especialmente mención a Cataluña, que reconoce en el artículo 111-2 del Código de Consumo, la existencia de colectivos especialmente protegidos, entre los que figuran expresamente las personas mayores, las personas con discapacidad y otros colectivos en situación de especial indefensión.
Aunque la comunidad no pueda calificarse formalmente como consumidora vulnerable, la presencia mayoritaria de estos colectivos justifica exigir a los empresarios un nivel reforzado de diligencia, transparencia e información.
Resolución extrajudicial de conflictos
Cuando surge una controversia entre la comunidad y una empresa, la vía judicial no constituye la única alternativa.
Las Juntas Arbitrales de Consumo representan una herramienta especialmente útil. Se trata de un procedimiento gratuito, especializado y ágil que permite resolver conflictos sin necesidad de acudir a los tribunales. Su principal limitación radica en la necesidad de que la empresa esté adherida al sistema arbitral o acepte expresamente someterse al mismo. Frente a esta opción, el arbitraje privado puede resultar adecuado para controversias de elevada complejidad técnica o económica, aunque normalmente implica mayores costes y formalidades.
En conclusión, en una sociedad cada vez más digitalizada y compleja, reforzar la protección de las comunidades de propietarios como consumidoras supone, en definitiva, reforzar la protección de miles de ciudadanos que, de forma colectiva, participan diariamente en el mercado como destinatarios finales de bienes y servicios.
Esta cuestión de plena actualidad está siendo objeto de análisis y debate por destacados especialistas estos días en las Jornadas Internacionales sobre Accesibilidad Universal, Sostenibilidad y Vivienda: Comunidades de Propietarios, Financiación y Resolución de Conflictos, organizadas por la Universidad de Barcelona a través de la Cátedra Manuel Serra Domínguez de Estudios de Derecho Procesal y la Cátedra de Derecho Registral. Entre los temas abordados destacan los retos jurídicos de las comunidades de propietarios, su consideración como sujetos de protección en determinados ámbitos y las dificultades derivadas de la financiación, la accesibilidad y la resolución de los conflictos que surgen en el marco de la propiedad horizontal.
Porqué la vivienda esta en contante evolución normativa.