- En el fallo se indica que los retrasos producidos por la pandemia del Covid 19 no son excusa para no abonar una compensación a estos compradores
El tribunal de instancia de las Palmas de Gran Canaria Plaza nºv 4 ha dictado una Sentencia con fecha de 25 de junio del 2026 condenando a Promociones Habitat a indemnizar a unos consumidores en virtud de un contrato de compraventa a una indemnización de 8102,38 euros, por retraso en la entrega de una vivienda sobre plano.
En el caso enjuiciado se ejercita por unos compradores de una vivienda de obra nueva una acción de reclamación de daños y perjuicios al amparo de los arts. 1101 y 1106CC por importe de 8895,62 euros en concepto de indemnización por daños derivado del retraso injustificado de la firma de la escritura de compraventa con fecha 30 de Noviembre del 2022 sobre el inmueble adquirido sobre plano a la inmobiliaria Promociones Habitat en las proximidades de la popular Playa de las Canteras de las Palmas con fecha de entrega convenida ell día 30 de Septiembre del 2021, lo que no tuvo lugar, alegando la demandada razones técnicas del proyecto, y de pandemia. La cuantificación del daño se hace tomando como referencia el coste medio del alquiler por 314 días retraso.
Este asunto lo han llevado Fernando Panadero abogado de consumo con experiencia en derecho civil, mercantil, administrativo y penal económico, socio en Auger Advocats junto con su compañera de Las Palmas, Sara Mederos , quien también lograron una sentencia relevante a primeros de año porque la AP de Las Palmas obligaba a indemnizar al Santander con mas de 270-000 euro a una consumidora por los daños derivados de contratar un producto complejo
La juzgadora rechaza las alegaciones de la promotora con fundamento en el propio contrato de compraventa redactado por ella , en virtud del cual se otorgaba la promotora el derecho a retrasar la entrega 90 días con causa en la Paralización de obra por causas no imputables a la sociedad vendedora, por lo que se encuentra vinculada, sin perjuicio de que no logro acreditar las razones técnicas que le impidieron la entrega en plazo
Tampoco el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, posterior implica renuncia tácita a los derechos indemnizatorios derivados del retraso contractual. La renuncia de derechos exige manifestación expresa, clara e inequívoca, inexistente en el presente supuesto. La aceptación de la entrega tardía responde a una necesidad material de disponer del inmueble, sin que ello suponga convalidación del incumplimiento previo ni pérdida del derecho a reclamar los daños ya producidos. Es un acto incompatible con la resolución contractual nada más
En la sentencia, la jueza, en cuanto a la fijación del daño, debemos reseñar que una vez que existe demora en la entrega, estaremos inmersos en uno de estos dos escenarios con consecuencias jurídicas distintas:
i) si el retraso es grave, esto es, si el promotor lleva un gran retraso y es previsible que no pueda cumplir en fechas próximas (o incluso que no pueda llegar a cumplir de modo definitivo), se podría instar la resolución del contrato de compraventa, con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
ii) cuando el retraso es de escasos meses pero se va a cumplir con la entrega definitiva de los inmuebles; ante esta eventualidad, lo que procede es reclamar a la promotora-vendedora una indemnización por todos los daños y perjuicios ocasionados.
Afecto al patrimonio y a la vida de los compradores
Verificado el retraso, lógicamente, el patrimonio de los compradores se ve afectado -y también la planificación de su vida ordinaria según la habían diseñado si hubieran recibido las llaves de la casa en la fecha convenida-. Es muy frecuente que los compradores, durante la ejecución de las obras, residan en una vivienda de alquiler y dado el retraso en la entrega de la finca adquirida se vean obligados a continuar en régimen de arrendamiento, abonando unas rentas que no tenían previstas.
Otro supuesto habitual en la práctica es el de aquellos compradores que, habiendo confiado en que podrían iniciar su vida en la nueva casa en la fecha pactada, tienen que optar por suscribir un contrato de arrendamiento hasta que se produzca la entrega efectiva del inmueble, resultando obvio que es imperativo efectuar un desembolso económico.
A todo lo anterior, a la reclamación a efectuar a la promotora debe sumarse cualquier daño o perjuicio que tenga causa directa en el retraso en la entrega de la vivienda. Los más habituales son gastos de mudanza y guardamuebles, pero aquí entramos en una casuística de amplio espectro siempre y cuando la reclamación tenga nexo causal directo con el retraso anteriormente aludido . En definitiva, son supuestos claros de daño emergente.
En el fallo, la juzgadora se pregunte s ¿tienen opciones de obtener un resarcimiento económico de la promotora aquellos compradores de viviendas como sucede en el caso de autos que, una vez superado el plazo de entrega, no se han visto en la necesidad de prorrogar su alquiler o en la tesitura de suscribir un contrato de arrendamiento para tener una morada familiar hasta la efectiva entrega de la nueva casa? A priori, pudiera parecer que no sufren una merma directa en su patrimonio.
Fallo que sigue las tesis del Supremo
Como es lógico, este tema ha sido recurrente tanto en ámbitos doctrinales como jurisprudenciales si bien, a los efectos que ahora nos ocupan, vamos a dejar sentado cuál es el criterio actual del Tribunal Supremo respecto a estos supuestos de hecho. Para ello, tenemos que acudir a la sentencia del Alto Tribunal, de 18 de noviembre de 2014.
Esta resolución resuelve el recurso de casación formulado por la promotora inmobiliaria después de que en segunda instancia, en concreto la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, se estimara el recurso de apelación de una asociación compuesta por 108 afectados, propietarios todos ellos de un edificio, aceptando que se indemnizara a los mismos, a consecuencia del retraso en la entrega de sus viviendas, con el «valor de uso» de una casa de similares características y en la misma zona a las que eran objeto de las respectivas compraventas, en virtud del informe pericial que aportaron al procedimiento.
El Tribunal Supremo considera que el hecho objetivo del retraso en la entrega de la vivienda se trata de supuestos en que «la existencia del daño se deduce necesaria y fatalmente del ilícito o del incumplimiento, o son consecuencia forzosa, natural e inevitable; o se trata de daños incontrovertibles, evidentes o patentes, según las distintas dicciones utilizadas. Se produce una situación en que habla la cosa misma, («ex re no previsto. Ipsa»), de modo que no hace falta prueba, porque la realidad actúa incontestablemente
A juicio de Panadero, esta es la doctrina a la que se acoge la Juzgadora de Las Palmas en la sentencia comentada, entendiendo que indisponibilidad de la vivienda ha originado un auténtico perjuicio, ya sea por la necesidad de alquilar otra, por los inconvenientes de seguir en la antigua, por la imposibilidad de utilizar la nueva vivienda o por las ganancias que se hubieran dejado de percibir.
En la sentencia se indica que constituye este supuesto un caso claro de daños y perjuicios "ex re ipsa" ( SSTS de 20 de junio de 1.993 y 22 de febrero de 1997, entre otras). Doctrina "res ipsa loquitur"(los hechos hablan por sí mismos), a la que se refiere, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 623/2014, de 18 de noviembre, al declarar que se trata de supuestos en que la existencia del daño se deduce necesaria y fatalmente del ilícito o del incumplimiento, o son consecuencia forzosa, natural e inevitable; o se trata de daños incontrovertibles, evidentes o patentes, según las distintas dicciones utilizadas.
Para Fernando Panadero con este fallo es factible el resarcimiento económico de aquellos compradores de vivienda afectados por un retraso no resolutorio en la entrega de la vivienda que no pueden justificar haber pagado ese tiempo un alquiler por vivir con los padres o con su pareja.” En estos casos hay que aportar una pericial económica justificando el valor de uso, que es el precio medio del alquiler de una vivienda de iguales características durante el plazo de retraso”.
Sobre la importancia de este fallo judicial lo señala en tres cuestiones claves que la juzgadora deja claro en los fundamentos jurídicos de esta sentencia. “En primer lugar, las promotoras no pueden acogerse para no indemnizar a supuestos de fuerza mayor como el COVID o problemas de suministro de materias primas cuando ya han previsto sus consecuencias en el contrato y forman parte de su potestad de organización
Al mismo tiempo subraya que no es justificación valida de la promotora para no indemnizar no aportar un contrato de alquiler y el pago de rentas en ese periodo. Es indemnizable el valor de uso aportando una pericial económica. Por último, también destaca que el hecho de escriturar la vivienda no supone convalidar el retraso como acto propio y perder el derecho a ser indemnizado.
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