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Es un derecho real gracias al cual el propietario del inmueble que lo tiene a su favor disfruta de cierta ventaja o aprovechamiento del que se beneficia su propiedad, puede aplicar tanto a comunidades de propietarios como a particulares.

Cuando hablamos de servidumbre, cualquier persona ajena al mundo del derecho puede tener muchas dudas, ya que se trata de un término muy utilizado en el derecho inmobiliario, pero que no todo el mundo interpreta correctamente.

¿Qué es la servidumbre de un inmueble?

La servidumbre de un inmueble es un derecho real que recae sobre un bien inmueble. Se trata de un gravamen impuesto sobre un bien en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y por lo tanto genera una supresión o disminución de los derechos del titular del inmueble (predio sirviente) en favor del predio dominante.

Esto significa que la propiedad contigua que tenga servidumbre limita la libertad de no poder hacer con el inmueble (predio sirviente) todo lo que se quiera con total libertad, sino que siempre podrá hacerlo si respeta la ventaja del otro inmueble (predio dominante).

¿Cuál es el predio dominante y sirviente?

El predio dominante es la propiedad en cuyo favor está constituida la servidumbre y predio sirviente el inmueble que lo soporta. Dicho de otro modo, el predio dominante es la propiedad en cuyo favor está constituida la servidumbre, y por lo tanto reporta la utilidad, mientras que el predio sirviente soporta una determinada limitación, carga o gravamen a favor de otro.

¿Quién es el titular de una servidumbre?

El titular de la servidumbre es la persona propietaria del inmueble, puesto que el derecho va con el inmueble. Esto significa que, si se vende el inmueble, el nuevo propietario será también el nuevo titular del derecho de servidumbre.

Es importante que la existencia de una servidumbre conste, como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, en la inscripción de la finca sobre que recaigan.

¿Cuáles son las servidumbres?

Las servidumbres más habituales son las de luces y vistas, las de paso, las de medianería, las de agua y las de desagües de edificios.

¿Cómo se deciden las servidumbres?

Pueden ser creadas de manera voluntaria por las partes o por aplicación de ley. La más habitual de entre las legales y que afecta a la totalidad de inmuebles que forman parte de una comunidad de propietarios, es la servidumbre de paso establecida en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a permitir la entrada en el piso o local para realizar las obras de reparación necesarias o para la instalación de servicios comunes.

¿Cúando finaliza el derecho a servidumbre?

Se extinguen las servidumbres cuando los dueños de los predios sirvientes y dominantes así lo acuerden. Además, la servidumbre quedará extinguida si se reúne en una misma persona la propiedad del inmueble dominante y del inmueble sirviente.

A tener en cuenta:

  • Las servidumbres solamente pueden recaer sobre inmuebles y como es requisito fundamental que el predio sea ajeno.
  • Además, como derecho que recae sobre los bienes, con la transmisión de éstos, también se transmite el gravamen.
  • Existe una interpretación restrictiva de las normas legales que regulan las servidumbres y en caso de que haya duda en alcance de estas hay que decantarse por aquella que suponga una menor afección del derecho de propiedad. 

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