El despacho de abogados especializado en derecho bancario Reclama con Éxito, con sede en Valladolid y atención online a toda España, suma cuatro nuevas victorias judiciales frente a BBVA, Banco Santander y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) por cláusulas abusivas de gastos hipotecarios y comisión de apertura. Los juzgados y la Audiencia Provincial de Valladolid reconocen el derecho de los consumidores a recuperar su dinero, con intereses legales y costas a cargo de las entidades de los gastos hipotecarios.
Los juzgados de Primera Instancia de Valladolid y la Audiencia Provincial de la ciudad han vuelto a dar la razón a los consumidores en su pulso legal contra la banca por los gastos de formalización de la hipoteca. En las últimas semanas, el despacho Reclama con Éxito (reclamaconexito.es), especializado en derecho bancario y con base en Valladolid, ha obtenido cuatro sentencias favorables -tres firmes y una confirmada en apelación- que condenan a BBVA, Banco Santander y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) a devolver a sus clientes un total de 4.500,42 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de cada pago.
Se trata de un nuevo capítulo de una batalla judicial que arrancó hace ya más de una década y que, lejos de agotarse, sigue generando resoluciones favorables al consumidor gracias a la consolidación de la doctrina del Tribunal Supremo y a las últimas aclaraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el plazo de prescripción de la reclamación de los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura.
Tres sentencias por gastos hipotecarios: BBVA y Banco Santander, condenados
De los cuatro procedimientos, tres tienen por objeto la reclamación clásica de gastos hipotecarios: notaría, gestoría, tasación y registro de la propiedad, es decir, los costes de formalización que durante años los bancos repercutieron íntegramente sobre el cliente pese a no corresponderles.
- El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Valladolid (Sección Civil), en el procedimiento ordinario 5648/2024, condenó a BBVA a devolver 1.186,41 € más intereses legales a dos consumidores de Valladolid, tras declarar nula la cláusula financiera de gastos de su escritura de 2018. El banco se allanó parcialmente, pero opuso la prescripción de la acción, alegando que el plazo debía contarse desde 2016 o 2017. El juzgado rechazó este argumento.
- En el procedimiento 7669/2024, el mismo juzgado condenó de nuevo a BBVA a restituir 1.025,42 € a otro cliente, pese a que la entidad ya repartía parcialmente los gastos en su cláusula. El tribunal consideró que ese reparto "aparente" seguía siendo abusivo, porque cargaba sobre el consumidor gastos -notaría, gestoría, tasación- que ninguna norma legal le imponía en el momento de la firma (2018).
- En el juicio verbal 9208/2024, el juzgado estimó íntegramente la demanda contra Banco Santander y condenó a la entidad a devolver 1.019,14 €. Este caso presenta un matiz procesal relevante: aunque el banco se allanó a la demanda, el juzgado le impuso igualmente las costas por mala fe, al no acreditar que hubiera respondido en tiempo a la reclamación extrajudicial previa del cliente.
En conjunto, estas tres sentencias suman 3.230,97 euros recuperados solo en concepto de gastos hipotecarios, a los que hay que añadir los intereses legales desde la fecha de cada pago -o que en la práctica eleva sensiblemente el importe final ingresado por cada cliente-.
La Audiencia Provincial confirma la nulidad de una comisión de apertura del 1,75 %
El cuarto procedimiento es distinto y afecta a otro de los gastos hipotecarios más reclamados en los últimos años: la comisión de apertura. La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Valladolid ha desestimado el recurso de apelación planteado por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y ha confirmado la sentencia de instancia, que condenaba a la entidad a devolver 1.269,45 euros a los prestatarios, más intereses legales y con imposición de costas en ambas instancias.
El Tribunal recuerda que, aunque el Tribunal Supremo (STS 816/2023, de 29 de mayo) defiende con carácter general la validez de la comisión de apertura como parte del precio del préstamo, esa validez no es automática: exige un examen individualizado de cada caso.
En el litigio resuelto, la comisión ascendía al 1,75 % del capital prestado, por encima del rango de entre el 0,25 % y el 1,50 % que la propia sentencia del Supremo identifica como habitual en el mercado. La Audiencia concluyó que la entidad no acreditó razones específicas que justificasen un porcentaje tan elevado ni que el cliente estuviera en condiciones reales de valorar sus consecuencias económicas, lo que rompe la exigencia de transparencia reforzada fijada por el TJUE en su sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21).
La jurisprudencia que sostiene estas reclamaciones
Las cuatro resoluciones se apoyan en un cuerpo jurisprudencial ya consolidado, que es precisamente el que permite a otros consumidores identificar si están en la misma situación:
- STS 705/2015, de 23 de diciembre: la sentencia que abrió la puerta a estas reclamaciones, al declarar abusiva la cláusula que cargaba sobre el consumidor la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca.
- Sentencias de Pleno del Tribunal Supremo 44 a 49/2019, de 23 de enero de 2019: fijaron los criterios de reparto de los gastos de notaría (por mitad entre banco y cliente) y confirmaron que la imposición íntegra al consumidor genera un desequilibrio contrario a la normativa de consumidores.
- STS 555/2020, de 26 de octubre, y STS 35/2021, de 27 de enero: adaptaron ese criterio a la jurisprudencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19), estableciendo que los gastos de gestoría y de tasación deben ser asumidos al 100 % por la entidad prestamista.
- STS 255/2023, de 14 de febrero, y STS 262/2022, de 29 de marzo: resumen y reiteran esta doctrina, incluso en los casos en los que el banco ya había repartido parcialmente los gastos en la escritura.
- STJUE de 25 de abril de 2024 (asunto C-561/21): resuelve una de las cuestiones más determinantes para quienes firmaron su hipoteca hace años. El Tribunal europeo establece que el plazo de prescripción de la acción de restitución no puede empezar a contar con la mera difusión de sentencias generales del Tribunal Supremo, sino, como muy pronto, desde que exista una resolución judicial firme que declare abusiva esa cláusula concreta —salvo que el banco acredite que el consumidor pudo conocer antes su carácter abusivo—.
- STS 816/2023, de 29 de mayo, y STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21): marco de referencia para valorar la abusividad de la comisión de apertura, en función de su proporcionalidad y de la transparencia con la que fue informada al cliente.
Las señales que debe identificar cualquier hipotecado que aún no ha reclamado los gastos hipotecarios
Cualquier persona con una hipoteca anterior a 2019 puede y debe revisar su contrato ya que, como insisten desde Reclama con Éxito, pueden recuperar esos importes que han pagado de más.
Para gastos hipotecarios (notaría, gestoría, tasación, registro):
- Tener una escritura de préstamo hipotecario firmada como persona física, actuando como consumidor (no como autónomo o empresa en su actividad profesional).
- Que la escritura incluya una cláusula —habitualmente identificada como "cláusula financiera quinta" o similar— que atribuya al prestatario, total o mayoritariamente, los gastos de notaría, gestoría, tasación y/o inscripción registral.
- No haber negociado individualmente esa cláusula: la ley presume que se trata de una condición general impuesta, y es el banco quien debe probar lo contrario si alega negociación.
- Conservar, o poder solicitar, las facturas de notaría, gestoría y tasación abonadas en su momento.
- No dejarse frenar por la fecha de la hipoteca: como confirma la jurisprudencia europea más reciente, el plazo para reclamar no arranca con sentencias antiguas del Supremo, sino con el conocimiento efectivo y acreditado de la abusividad de la propia cláusula, lo que en la práctica mantiene vivo el derecho a reclamar incluso en hipotecas muy anteriores a 2019.
Para la comisión de apertura:
- Revisar el apartado de "comisiones" o "coste efectivo de la operación" de la escritura y localizar el porcentaje cobrado en un único pago al inicio del préstamo.
- Comprobar si ese porcentaje se sitúa por encima del rango habitual del mercado (aproximadamente entre el 0,25 % y el 1,50 % del capital prestado).
- Valorar si el banco informó de forma clara sobre qué servicios concretos retribuía esa comisión y si esa información se incorporó de forma comprensible a la oferta previa.
Reclama con Éxito: un despacho de Valladolid especializado en derecho bancario que atiende a toda España
Estas cuatro sentencias son un nuevo ejemplo del trabajo de Reclama con Éxito, despacho de abogados con sede en Valladolid especializado en reclamaciones de gastos hipotecarios, comisión de apertura y otras cláusulas abusivas frente a entidades como BBVA, Banco Santander, CaixaBank o UCI. Aunque su origen y su actividad presencial se concentran en Valladolid, el despacho atiende consultas de clientes de toda España a través de su consulta online gratuita, sin necesidad de desplazamiento, explican sus abogados bancarios.
Reclama con Éxito ofrece una primera valoración gratuita del caso y trabaja bajo el criterio de "cuota de éxito": el cliente no adelanta honorarios y solo abona los servicios del despacho si finalmente recupera su dinero. Quien tenga dudas sobre si su hipoteca -esté vigente o ya cancelada, remarcan desde el equipo jurídico- incluye alguna de estas cláusulas puede solicitar esta consulta gratuita a través de reclamaconexito.es, donde el despacho detalla, entidad por entidad, qué conceptos son reclamables y qué documentación es necesaria para iniciar el proceso.