Asociación Madrileña de Mediación AMM
David Naranjo. Licenciado en Ciencias Políticas y Sociología, mediador civil, familiar y comunitario y vicepresidente de la Asociación Madrileña de Mediación (AMM)
Las primeras resoluciones de Audiencias Provinciales sobre el requisito de negociación previa en desahucios revelan una tensión real en el sistema. Leerlas como un fracaso del modelo sería el error más costoso que podría cometerse ahora.
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David Naranjo
Vicepresidente de AMM
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El primer año de aplicación efectiva de la Ley Orgánica 1/2025 está produciendo exactamente lo que cualquier reforma procesal de calado produce en sus primeras fases: fricciones de adaptación que los tribunales deben resolver caso a caso, con la ley recién estrenada y sin doctrina jurisprudencial consolidada. En materia de ocupación ilegal, esas fricciones están siendo especialmente visibles, y el debate que están generando en el foro merece una lectura más cuidadosa de la que habitualmente recibe.
El núcleo del problema es conocido por cualquier letrado que haya tramitado un desahucio en los últimos meses. El artículo 403 de la LEC, en su redacción tras la LO 1/2025, exige acreditar el intento previo de solución mediante MASC como requisito de procedibilidad. El problema surge cuando el ocupante no colabora: rechaza el burofax, no contesta, o directamente hace imposible cualquier comunicación.
En esos casos, algunos órganos de primera instancia han inadmitido demandas porque consideraban que el MASC no estaba suficientemente acreditado. Diversas Audiencias Provinciales han comenzado a corregir esa interpretación, admitiendo que el intento realizado de buena fe y con medios idóneos cumple el requisito legal, aunque no haya producido respuesta, bajo el argumento de que no puede permitirse que la actitud obstruccionista del demandado impida el acceso a la justicia del demandante.
Esa corrección es técnicamente correcta y procesalmente necesaria. No puede permitirse que el silencio deliberado o el rechazo sistemático de las comunicaciones se convierta en un instrumento de bloqueo indefinido para quien tiene un derecho legítimo que defender. El burofax rechazado, cuando documenta un intento serio y fehaciente de negociación, cumple la función que la ley le asigna. El órgano que lo inadmite no está protegiendo el espíritu de la reforma: está distorsionándola.
Pero el argumento que se está construyendo sobre esa corrección merece más cautela. Hay una tendencia en parte del debate profesional a utilizar estos autos como evidencia de que el modelo MASC, aplicado a los conflictos de ocupación, es intrínsecamente disfuncional: si el ocupante no quiere negociar, el requisito carece de sentido y debería suprimirse o reducirse a un trámite puramente formal. Esa conclusión es precipitada y, lo que es más grave, parte de una confusión conceptual que conviene desmontar.
La ocupación ilegal no es un fenómeno jurídico unitario. Bajo ese término conviven situaciones radicalmente distintas que el debate público tiende a tratar como si fueran la misma cosa. La usurpación pacífica tipificada en el artículo 245.2 del Código Penal, la situación de precario regulada por el artículo 1.750 del Código Civil con amplia doctrina del Tribunal Supremo, el impago de renta sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y los supuestos de vulnerabilidad residencial que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda somete a un régimen específico de suspensión de lanzamientos: cada una de estas situaciones responde a una lógica jurídica diferente, exige una estrategia procesal diferente, y tiene una relación completamente distinta con la viabilidad de la mediación. Tratar todas como si fueran intercambiables no es solo un error de análisis: es la causa más frecuente de estrategias ineficaces y de expectativas mal gestionadas con el cliente.
El uso de los MASC
Esa heterogeneidad tiene una consecuencia que el debate profesional no está extrayendo con suficiente claridad: el problema no es que el MASC fracase cuando el ocupante no responde. El problema es que se activa sin diagnóstico previo. Un operador jurídico que llega al intento de negociación sin haber determinado antes si el conflicto que tiene delante admite gestión dialogada no está aplicando la reforma: está cumpliendo un trámite. La distinción importa porque el fracaso documentado de un MASC mal indicado no es evidencia de que el modelo no funciona; es evidencia de que se utilizó donde no debía.
El estándar de diligencia profesional en los conflictos posesorios debería incluir, antes de elegir el instrumento, un juicio expreso de idoneidad mediadora: si el perfil del conflicto, la naturaleza de las partes y el estado de la relación hacen viable el diálogo, el MASC tiene sentido pleno. Si no lo hacen, el camino correcto es documentar el intento mínimo exigible y acceder al proceso sin más dilación. Lo que no es admisible, ni técnica ni éticamente, es usar la inviabilidad del diálogo en un caso concreto como argumento para desmantelar el modelo en el conjunto.
El escenario del ocupante que rechaza sistemáticamente cualquier comunicación y utiliza el conocimiento de los procedimientos legales para maximizar el tiempo de permanencia en el inmueble existe. Es real, genera un daño patrimonial grave al propietario, y no es el escenario apropiado para ningún planteamiento mediador. Frente a ese perfil, la respuesta correcta es exactamente la que los tribunales están dando: acreditar documentalmente el intento, cumplir el requisito formal, y acceder al proceso sin demora adicional. La ley no exige que la mediación tenga éxito; exige que se intente de buena fe. Esa distinción es fundamental.
Pero ese escenario, que domina el debate público sobre la okupación, representa una fracción de la realidad que procesan los juzgados civiles españoles. La mayor parte de los procedimientos de desahucio —por impago de renta, por precario, por situaciones de vulnerabilidad residencial— no corresponde a redes organizadas ni a perfiles de obstrucción deliberada. Corresponde a situaciones de precariedad acumulada, a contratos de arrendamiento que se deterioraron por circunstancias sobrevenidas, a cesiones informales entre conocidos que nunca se formalizaron, a familias que accedieron a inmuebles vacíos de grandes tenedores ante la ausencia de cualquier alternativa habitacional.
La importancia de la negociación previa
En esos casos, que son estadísticamente predominantes, el intento de negociación previa no es un obstáculo al acceso a la justicia: es la única herramienta que permite explorar soluciones que ninguna sentencia puede ofrecer.
Un acuerdo de entrega progresiva, un calendario de desocupación voluntaria, la coordinación con los servicios sociales previstos en la Ley 12/2023 para los supuestos de vulnerabilidad, la búsqueda de alternativas habitacionales que permitan al ocupante dejar el inmueble sin entrar en una situación de exclusión residencial inmediata: nada de eso cabe dentro de la rigidez de un procedimiento de desahucio, pero todo eso puede construirse en mediación cuando existe algo de margen para el diálogo. Y la experiencia acumulada de los mediadores civiles en España indica que ese margen existe con más frecuencia de lo que el relato del conflicto irresoluble sugiere.
El dato sobre plazos merece también una lectura más matizada. Que el requisito de MASC puede añadir entre uno y cuatro meses al proceso es cierto. También es cierto que en los casos donde esa negociación previa produce un acuerdo, el tiempo total de resolución del conflicto —incluyendo la entrega efectiva del inmueble— es sustancialmente menor que el de un procedimiento judicial que se extiende, recurso tras recurso, a lo largo de dos o tres años. El coste del intento de negociación solo resulta desproporcionado cuando se mide exclusivamente en los casos donde fracasa, ignorando sistemáticamente los casos donde funciona. Esa asimetría en el análisis distorsiona el balance real del modelo.
Lo que la primera jurisprudencia de las Audiencias Provinciales está revelando no es un fallo estructural del sistema MASC. Está revelando algo más preciso y más manejable: que el requisito necesita un desarrollo reglamentario que lo calibre mejor a la heterogeneidad de los conflictos de ocupación. La distinción entre los supuestos donde el MASC es exigible con toda su extensión, aquellos donde el intento documentado es suficiente ante la obstrucción del ocupante, y aquellos que por su naturaleza penal quedan fuera del modelo, no debería dejarse exclusivamente a la casuística judicial. Necesita criterios normativos más claros que los que la LO 1/2025 establece actualmente.
La reforma tenía una ambición que va más allá de la descongestión de los juzgados. Planteaba un cambio de cultura en la forma de gestionar los conflictos civiles: que el litigio no sea la respuesta automática, sino la respuesta cuando las demás han fallado. Esa ambición sigue siendo correcta. Ceder ante las primeras fricciones de aplicación y reducir el modelo a un trámite formal vacío sería desperdiciar una oportunidad que el sistema judicial español tardará mucho tiempo en volver a tener. El camino correcto es el contrario: precisar los criterios, distinguir los supuestos, y desarrollar la reforma con la inteligencia técnica que su primer año de vida todavía le debe.
