Además de la propiedad horizontal “tradicional” típica de edificios divididos por pisos, existen otras figuras “asimilables” que sirven para ordenar situaciones donde el suelo es común por voluntad de los interesados o por imposición legal (i,e. parcela mínima urbanística).
Pero ¿cuándo conviene utilizar la propiedad horizontal tumbada o acudir al complejo inmobiliario? y ¿Cómo hacerlo de forma que no constituya una segregación fraudulenta y pueda acceder al Registro de la Propiedad?
Para analizar lo anterior comenzamos recordando brevemente lo característico de la propiedad horizontal y presentar estas figuras afines.
En el régimen de propiedad horizontal concurre una titularidad privativa sobre elementos de un inmueble “susceptibles de aprovechamiento independiente” y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, ya sean comunes por su propia naturaleza (i.e. paredes perimetrales, tejado, instalaciones comunitarias, …) o por destino o decisión de los copropietarios (i.e. ciertas terrazas, jardines o patios).
Esta dualidad implica que coexisten derechos dominicales ordinarios y derechos “sui generis” sobre los elementos necesarios para el uso adecuado del inmueble.
¿Propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario?
Es frecuente encontrar construcciones en las que los planos de división entre viviendas u otros inmuebles son verticales, como ocurre con los conjuntos de viviendas adosadas, o parques de medianas. En estos casos se acude a la propiedad horizontal tumbada
También es habitual encontrase con bloques de edificios viviendas que, ubicados en parcelas distintas, cuentan en alguna de las parcelas con piscina u otras instalaciones para uso y servicio de los propietarios de las viviendas (no solo de los del edificio o edificios sitos en la parcela donde se ubica la piscina) Este sería el supuesto típico de complejo inmobiliario.
Partiendo de estos ejemplos típicos vamos a distinguir estas figuras afines
La propiedad horizontal tumbada constituye una auténtica propiedad horizontal, donde se mantiene la unidad jurídica de la finca. El suelo y el vuelo se conservan como elementos comunes, sin división jurídica del terreno. Al no existir parcelación no será precisa licencia.
En esta fórmula estamos ante una verdadera propiedad horizontal, pues, aunque las viviendas, naves industriales o edificios comerciales de un centro comercial se distribuyan en parcelas diferenciadas y tengan accesos independientes, el conjunto opera como una unidad urbanística y registral y las zonas verdes, viales interiores, instalaciones y equipamientos que sirve a todos los edificios se configuran como elementos comunes del conjunto.
La Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Publica ha venido aclarando que si se crean nuevos espacios de suelo de propiedad separada y con autonomía plena, nos encontramos ante un supuesto de fraccionamiento de terreno que, de conformidad con el artículo 26.2 TRLS, requiere licencia urbanística, para evitar situaciones de parcelación encubierta.
Los complejos inmobiliarios, aunque funcionalmente operan de manera similar a la propiedad horizontal, no tienen esa naturaleza. Se contemplan en el artículo 24 LPH y se les aplica LPH, pero se caracterizan porque los elementos independientes (parcelas o edificaciones) son totalmente autónomos entre sí. En el complejo inmobiliario cabe atribuir el uso exclusivo (no la titularidad) de todo o una porción del suelo que no sirva de base a la edificación a un inmueble concreto (i.e. jardines o patios de uso exclusivo una vivienda, o parking de uso exclusivo de una edificación).
Según el art.26.6 TRLS, se trata de régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos (de titularidad exclusiva) y elementos comunes de carácter instrumental (su titularidad corresponde por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos)..
La constitución o modificación de un complejo inmobiliario no está sujeta a la obtención de licencia administrativa salvo si se incrementa el número de elementos privativos respecto a lo autorizado por la licencia de edificación, al asimilarla a los supuestos de parcelación (artículos 10.3 LPH y 26.6 TRLS).
Este régimen encuentra su principal utilidad en desarrollos urbanísticos donde se busca conservar la individualidad plena de cada unidad, tanto desde el punto de vista registral como de gestión. Sin embargo, conlleva una mayor complejidad en lo relativo a servicios comunes, mantenimiento de infraestructuras o delimitación de responsabilidades.
¿Cómo elegir uno y u otro modelo?
Lo característico del complejo inmobiliario es el régimen organizativo de la propiedad. Ha de existir por tanto una organización unitaria de la propiedad, aplica por tanto a un conjunto de inmuebles (edificaciones, como partes de estas susceptibles de uso independiente, porciones de suelo, subsuelo o vuelo) que constituye una unidad organizativa de la propiedad inmobiliaria. Es posible un complejo inmobiliario sobre una sola parcela o varias.
La propiedad horizontal tumbada se configura como una comunidad de propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca sobre la que se asienta. El suelo y el vuelo por tanto son elementos comunes.
En consecuencia, la elección entre uno u otro régimen debe realizarse atendiendo a la configuración física y jurídica del conjunto, y contar con asesoramiento técnico-jurídico desde la fase de proyecto, dado que las consecuencias a efectos registrales, fiscales y de gestión comunitaria son sustanciales.
