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Es de sobra conocido el compromiso de Tuabogadoinmobiliario con los consumidores y usuarios afectados por abusos procedentes de las promotoras inmobiliarias con quienes conciertan los contratos de compraventa sobre plano o en fase de construcción. Somos sensibles a las situaciones de desamparo y confusión que genera en los compradores de vivienda el retraso en la entrega de la misma o los supuestos en los que finalmente la promoción no se inicia o no se finaliza y se ven abocados a la resolución de los contratos de compraventa, con las consecuencias que ello conlleva, sujetos además a una variada casuística

Del mismo modo, también hemos apostado firmemente por intentar mejorar el contenido contractual según los parámetros legales o, al menos, prevenir a los compradores de las prácticas abusivas a las que podrían quedar expuestos en sus adquisiciones. De ahí que hayamos abordado con anterioridad la problemática de las cláusulas abusivas que con mayor frecuencia incluye el promotor en sus contratos de compraventa, deteniéndonos igualmente en cuestiones tan trascendentales como la vinculación que el promotor-vendedor tiene respecto a su publicidad y sobre todo la necesidad por imperativo legal de fijar las fechas de entrega con total claridad en sus contratos, sin poder utilizar plazos estimativos.          

Por último, tras la entrega de la vivienda, el gran problema que se cierne sobre los ya propietarios de los inmuebles es la aparición de daños materiales como consecuencia de la aparición de vicios o defectos de construcción. En este ámbito, también desde Tuabogadoinmobiliario se ha hecho el esfuerzo de intentar trasladar a los adquirentes las acciones a llevar a cabo y toda la actualidad doctrinal y jurisprudencial en la materia.

Dicho lo anterior, con fecha 20 de enero de 2021 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que entrará en vigor al día siguiente de su publicación. Según su Exposición de Motivos, teniendo presente las consecuencias que en diferentes ámbitos sectoriales se están sufriendo como consecuencia del COVID-19, resulta urgente considerar el concepto de “persona consumidora vulnerable” como aquella que se ve afectada por una especial situación de vulnerabilidad que puede incidir en su toma de decisiones e, incluso, forzarla a aceptar ciertas condiciones contractuales.

Destaca igualmente en este Real Decreto-ley la puesta de manifiesto sobre la necesidad de implementar la normativa estatal en materia de consumidores y usuarios dotándoles de una protección reforzada en cuanto a la obligación de disponer de información clara, accesible y fácil de manejar sobre ellos, incluyendo la información precontractual, la atención postcontractual o el acceso a bienes o servicios básicos.

El citado Real Decreto-ley 1/2021 modifica el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), estableciendo lo que entiende por “personas consumidoras vulnerables”, entendidas como “aquellas personas físicas que, de forma individual o colectiva, por sus características, necesidades o circunstancias personales, económicas, educativas o sociales, se encuentran, aunque sea territorial, sectorial o temporalmente, en una especial situación de subordinación, indefensión o desprotección que les impide el ejercicio de sus derechos como personas consumidoras en condiciones de igualdad”.

¿Podría entonces considerarse a un comprador de viviendas como consumidor vulnerable según la anterior definición? Desde nuestro punto de vista la respuesta es afirmativa en gran variedad de supuestos, a lo que ayuda la vaguedad, indefinición y poco rigor del nuevo precepto. Lógicamente, el comprador persona física siempre va a estar en una situación de subordinación o desprotección frente a un promotor que le presenta a firmar un contrato de compraventa prerredactado y predispuesto por él. Si a esto le añadimos que el futuro adquirente pretende establecer en la vivienda por la que se interesa su vivienda habitual, la vulnerabilidad es patente. Pero, ¿cuál es la diferencia a la hora de reclamar sus derechos entre un consumidor de vivienda “normal” y un consumidor de vivienda “vulnerable” según la nueva norma? En nuestro específico ámbito inmobiliario no vemos que se le dote de una mayor jerarquía, limitándose a efectuar desiderátums y a aplazar sin motivo un necesario y urgente cambio normativo.

A su vez, el Real Decreto-ley 1/2021 modifica el apartado 2 del artículo 18 del TRLGDCU para decir que “todos los bienes y servicios puestos a disposición de los consumidores y usuarios deberán ser de fácil acceso y comprensión y, en todo caso, incorporar, acompañar o, en último caso, permitir obtener de forma clara y comprensible, información veraz, eficaz y suficiente sobre sus características esenciales. Al igual que lo expuesto con anterioridad, no se dice nada nuevo si atendemos al actual texto del TRLGDCU y al Real Decreto 515/1989, de de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

También se modifica el artículo 19 del TRLGDCU para considerar como “práctica comercial” de los empresarios con los consumidores y usuarios “todo acto, omisión, conducta, manifestación o comunicación comercial, incluida la publicidad y la comercialización, directamente relacionada con la promoción, la venta o el suministro de bienes o servicios, incluidos los bienes inmuebles, así como los derechos y obligaciones, con independencia de que sea realizada antes, durante o después de una operación comercial”.

¿Comprende por tanto todas estas modificaciones al comprador de vivienda? La respuesta vuelve a ser afirmativa, en los mismos términos expuestos con anterioridad y atendiendo a la variada casuística existente.

Por último, sorprende igualmente el apartado 5 del artículo 19 TRLGDU el cual dispone que: “En relación con las prácticas comerciales relativas a servicios financieros y bienes inmuebles, y en el ámbito de las telecomunicaciones o energético, podrán establecerse normas legales o reglamentarias que ofrezcan una mayor protección al consumidor o usuario”.

Pues bien, ¿a qué espera el legislador para introducir de una vez mejoras legislativas que, cuanto menos, repongan al comprador a la situación que tenía con la Ley 57/1968? ¿Es de recibo que desde el 1 de enero de 2016 (fecha de entrada en vigor del nuevo texto de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación), los derechos de los compradores-consumidores hayan menguado considerablemente en relación a una norma dictada en etapa preconstitucional? Sobre este particular también hemos vertido unas líneas en este foro, remitiéndonos a ellas.

La conclusión a vuelapluma del Real Decreto-ley 1/2021 es que, al menos con respecto al comprador-consumidor de vivienda, no mejora en absoluto su condición o de nada le sirve esa etiqueta de “consumidor vulnerable” si no viene acompañada de cambios normativos de mayor calado. Esperemos y confiemos que las resoluciones de los Tribunales de Justicia, interpretando la norma conforme a la realidad social del tiempo que nos ha tocado vivir, mantengan la línea pro-consumidor adoptada en sus sentencias sobre contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley 57/1968, a la espera que de una vez por todas se dicte una normativa clara, concreta, específica y realmente protectora de la parte débil de los contratos de compraventa sobre plano o en fase de construcción: el comprador de vivienda.

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