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Al hacer frente a una derrama en la comunidad de propietarios, es importante tener en cuenta varias cuestiones legales que te ayudarán a tener claros tus derechos.

¿Qué es una derrama comunitaria?

Es una cuota extraordinaria a través de la que se obliga a hacer frente a los propietarios a un pago fuera de los presupuestos ordinarios de la comunidad de vecinos. Por lo general tienen carácter urgente, y se recurre a ellas cuando no hay suficientes fondos ordinarios, y son necesarias hacer mejoras en el edificio o hacer frente a gastos urgentes.

Las tareas que se pueden llevar a cabo mediante una derrama no están recogidas de manera explícita en ningún texto legal. Se suelen establecen para cuestiones como la instalación o reparación del ascensor, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE), obras para la ejecución de una piscina, reparación de un bajante, reparación de humedades, pintura de la fachada, renovación o reparación de la instalación eléctrica, desatascos o arreglo de alcantarillados, etcétera.

¿Cómo se paga una derrama?

La Ley no recoge de forma expresa cómo se debe afrontar el pago de la derrama, por lo que se aplicará en su defecto el mismo criterio que se recoge para el pago de la cuota ordinaria, se realizará según el coeficiente del piso, es decir, según los metros de participación de la vivienda de cada propietario frente a la totalidad del edificio, su emplazamiento, etc. El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo”.

¿Estoy obligado a pagar? ¿Pasa algo si no pago una derrama?

Una vez que la derrama se ha aprobado en junta negarse a su pago da lugar a una situación de morosidad para dicho vecino, ya que cuando la derrama ha sido aprobada el pago de la misma queda vinculada a todos los propietarios.

Ante la falta de pago de un vecino moroso, el presidente de la comunidad de propietarios puede solicitar al vecino de forma amistosa que proceda al pago. Si este hace caso omiso de las peticiones, la comunidad podrá llevar a cabo su derecho de iniciar un procedimiento judicial. El vecino moroso también tiene derecho por la vía legal a impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme.

¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

No son derramas obligatorias las relativas a la mejora del edificio para afrontar el deterioro provocado por el paso del tiempo. Sin embargo, existen las derramas para la conservación del inmueble, en las que sí es obligatorio que los propietarios paguen, puesto que se trata de una derrama que tiene como objetivo el mantenimiento del edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad.

Por otro lado, podemos hablar de las derramas para la eliminación de barreras arquitectónicas, en la que los propietarios tienen obligación de pago siempre y cuando el pago de la derrama no sobrepase doce mensualidades ordinarias.

Hay que tener en cuenta que, una vez adoptado el acuerdo de derrama en la Junta de Propietarios la derrama ya es legal, y como explicábamos en el punto anterior, negarse a pagar sin que esa decisión tenga consecuencias legales es complicado, ya que ese acuerdo obliga a todos los propietarios.

 

¿Cómo se aprueban las derramas en una comunidad de vecinos?

La aprobación de esos gastos extraordinarios debe realizarse en una junta de propietarios.

Normalmente, en los presupuestos ordinarios de las comunidades de propietarios los gastos suelen estar ajustados a las necesidades reales, por lo que cualquier gasto extra que no esté reflejado en esos presupuestos suele acabar en derrama. Aunque, dentro de esos presupuestos anuales, también se pueden planificar con tiempo las derramas para organizar el pago de un gasto en concreto que se conoce con tiempo y, en este caso, es habitual para hacer frente al gasto presupuestado fraccionar el pago y, por tanto, aprobar una cuota extraordinaria mensual hasta completar el importe del gasto a afrontar.

¿Qué mayoría se necesita?

La mayoría exigible para la aprobación de esos gastos extraordinarios varía en función del gasto de que se trate.  Por ejemplo, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para el establecimiento de ascensor.

Es decir que deben respetarse las mayorías que establece la Ley de Propiedad Horizontal para cada gasto a la hora de aprobar la derrama, si se necesita mayoría, 3/5 o unanimidad, en cada una de las situaciones.

¿Todos los vecinos pagan lo mismo?

Hay que tener en cuenta que no todos los vecinos pagan lo mismo en una derrama. La Ley de Propiedad Horizontal recoge que la cantidad a pagar se realizará según el coeficiente del piso, es decir, según los metros útiles de la vivienda frente a la totalidad del edificio.

Esto puede ser modificado en los Estatutos de la comunidad e indicar que cada vivienda o local pagará la misma cuota, independientemente, de los metros cuadrados con los que cuente. 

¿Existe límite máximo para una derrama comunitaria?

La Ley de Propiedad Horizontal no recoge un límite económico de máximos o mínimos en el importe de una derrama, siendo la junta de propietarios la que tenga que acordar la cantidad de esta para poder hacer frente del pago en cuestión. Sin embargo, sí se diferencia entre derramas para obras de conservación necesarias, en las que no establece límite, y derramas para obras de mejora que no sean necesarios, en las que se establece como límite que el importe exceda el computo de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Qué pasa si sobra dinero de la derrama?

Si de la derrama acordada sobrase dinero a la finalización de las obras, lo habitual es que ese dinero quede en la cuenta de la comunidad para hacer frente a futuros imprevistos e intentar de esta manera evitar un nuevo gasto extra a los vecinos en un futuro.

Derramas abusivas

Cuando se trata de una derrama para poder realizar obras que no se consideren necesarias, pero que hubieran sido aprobadas por 3/5 de los vecinos, los propietarios disidentes podrán negarse a su pago si la cuota de instalación excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Así se recoge en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal: “se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

La derrama en la compraventa

En la compraventa de las viviendas surge el problema de identificar la obligación del pago en el caso de existir derrama. También es obligatorio aportar por parte del vendedor el justificante de estar al corriente de pago de la Comunidad de Propietarios, pero no se identifica el importe de las cuotas ordinarias, ni si existen derramas aprobadas.

En este sentido, es necesario precisar si la derrama se aprobó y ejecutó antes de la firma de la escritura. Si es así, el pago corresponderá al vendedor, pero si se aprobó y está pendiente de pago, corresponde al comprador. Es decir, que una vez aprobada corresponde abonarla al vendedor hasta la firma de la escritura pública y después de la firma de la escritura pública, el pago corresponderá al comprador, salvo pacto de lo contrario. Así lo señala el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

Es importante tener en cuenta esta situación en el momento de la compraventa por cuanto si el vendedor no informa de la existencia de una derrama que pesa sobre el inmueble, el comprador puede considerar la situación como un vicio oculto, contemplado en el artículo 1484 del Código Civil.

Marian Rico, abogada | Legálitas
 

Referencias legales:

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

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