Es frecuente que, aunque el contrato de arrendamiento de local de negocio se establezcan plazos de obligado cumplimiento, el arrendatario, antes de cumplir esos plazos, sin incumplimiento por parte del arrendador, por motivos no previstos en el contrato (i.e. circunstancias de su negocio) pretenda resolver el contrato de arrendamiento (desistimiento unilateral).
En este caso el arrendatario comunicará formalmente al arrendador el desistimiento, procediendo a abandonar el local y devolver las llaves.
- Si no se ha previsto en el contrato el desistimiento unilateral pero el arrendador lo acepta y llegan a un acuerdo de resolución, la relación quedaría resuelta de común acuerdo, para lo que ambas partes suscribirían un documento de resolución contractual y se efectúan los pagos y cumplen otros compromisos acordados. El efecto de la resolución puede condonarse a que se cumplan en su totalidad los pagos u otras obligaciones asumidas por el arrendatario.
Si el arrendador acepta la resolución unilateral del contrato (i.e. celebra un nuevo contrato de arrendamiento con otro arrendatario), pero no se llega a un acuerdo sobre las consecuencias de la misma, el arrendador puede reclamar indemnización por los daños y perjuicios sufridos, que tendrá que acreditar.
Si el arrendador no está conforme con la resolución unilateral sin justa causa del arrendatario, surgen distintos escenarios según se haya pactado o no el contrato una cláusula específica que permita el desistimiento unilateral
- Si las partes se asesoraron adecuadamente al celebrar el contrato de arrendamiento, el contrato habrá previsto que el arrendatario pueda desistir unilateralmente a cambio del pago de una cantidad determinada (facultad de desistimiento con penalización o clausula penal). Pero no basta con incluir esta previsión en el contrato, porque no todas la clausulas penales resisten ante un procedimiento judicial
¿Cómo redactar cláusula penal sólida, que no sea desvirtuada por los tribunales?
Estas cláusulas penales con función punitiva pueden pactarse libremente, pero están sujeta a los límites de la ley, la moral y el orden público (1255 CC). Y son contrarias a la moral y al orden público las cláusulas penales cuya cuantía excede extraordinariamente de los daños y perjuicios que pudieron razonablemente preverse como consecuencia del incumplimiento, y no sólo las penas “opresivas” o las “usurarias” (STS de 16 de septiembre de 2016).
Pero estas cláusulas penales (pactadas entre empresarios no con consumidores), si están “correlacionadas” con los daños y perjuicios sufridos por el arrendador fruto de la resolución unilateral, no están sujeta a la facultad de moderación por los Tribunales (art. 1154 CC).
La jurisprudencia ha reiterado que no cabe la moderación si la pena por los Tribunales si fue pactada libremente para sancionar un incumplimiento total o parcial o incluso un cumplimiento deficiente de la prestación (STS de 1 julio de 2021)
Conviene que además que la cuantía de pena responda a un “racional” y que exista “proporcionalidad” (i.e. obra realizada por el arrendador en el inmueble específicamente para el arrendatario y que no podrá aprovechar a un nuevo arrendatario, dificultad de encontrar un nuevo arrendatario, …) y que en el momento en que se aplique no exista alteración excepcional sobrevenida de circunstancias en las que se celebró el contrato.
Establecer cláusulas penales bilaterales también puede otorgar mayor solidez y razonabilidad a estas cláusulas . Igualmente es muy recomendable pactar en la parte dispositiva del contrato – y justificar adecuadamente- el carácter esencial del plazo de permanencia en el local del arrendatario (i.e porque se adquirió ese inmueble con el objetivo de arrendarlo al concreto arrendatario, porque el arrendador ha efectuado o sufragado obras de adecuación o inversiones en beneficio o a solicitud del arrendatario cuyo plazo de amortización está vinculado al plazo de permanencia, …) .
- Pero que ocurre ¿si no se ha previsto penalización por desistimiento?
En estos casos, si el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador se niega y exige el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los plazos pactados.
Cuando el contrato no contiene cláusula penal, la indemnización debe fijarse en función de los daños realmente sufridos por el arrendador, para ajustar la cantidad reclamada a la pérdida efectiva del arrendador.Para ajustar esa indemnizaciónhabrá que considerar la posibilidad del arrendador de mitigar los perjuicios sufridos (i.e. publicitando el local en arrendamiento o venta) y descontando cualquier beneficio que el arrendador pudiera haber obtenido arrendando el local tras la resolución.
En conclusión, el desistimiento unilateral por parte del arrendatario en contratos de arrendamiento de oficina o local genera perjuicios económicos que deben ser indemnizados. Para evitar conflictos el contrato de arrendamiento deberá regular las consecuencias del desistimiento unilateral, de forma detallada y con criterios razonables y en proporcionales a los perjuicios y a la posibilidad de mitigarlos. Regulando en el contrato un marco claro para determinar la responsabilidad del arrendatario en casos de resolución unilateral sin justa causa, evitaremos procedimientos largos y de incierto resultado.
