Alberto Torres López
Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM
La compleja situación de la vivienda y el sinfín de reformas directas e “indirectas” de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, me animan a traer de nuevo a colación, la necesidad de un nuevo texto legal que permita poner un poco de claridad a la maraña jurídica que actualmente sufrimos en esta materia y coadyuvar, en la medida de lo posible, al problema actual del acceso a la vivienda, cuyo arrendamiento es uno de sus elementos esenciales.
La pregunta que titula este breve comentario puede parecer ilusoria, puesto que muchos estaremos de acuerdo en que jurídicamente sí es necesaria, pero casi todos somos conscientes de que con la actual polarización, va a resultar imposible alcanzar el necesario consenso. Sin pretender ser equidistante, creo que posiciones extremas están fuera de lugar. Pretender instaurar de nuevo la prórroga forzosa, como recoge la Proposición de Ley 122/000162 del Grupo Parlamentario Plurinacional Sumar, choca con la problemática que vivimos con el T.R. del 64, por el que todavía se rigen algunos contratos; del mismo modo que la total liberalización del Decreto Boyer de 1985 carece de sentido en la coyuntura actual. Conviene recordar que la primera norma fue promulgada durante la dictadura y la segunda durante un Gobierno socialista, por lo que cualquier posición puede relativizarse, siendo el mejor camino el del consenso.
Tampoco creo necesario confrontar derechos constitucionales como el derecho a la propiedad privada (Art. 33.1) y el derecho a una vivienda digna (Art. 47). Se trata de reconocer su necesaria convivencia, partiendo de que la función social debe corresponder prima facie al Estado, que tiene instrumentos suficientes para garantizar este derecho sin cargar dicha misión sobre los particulares, como siempre ha ocurrido con las Viviendas de Protección Oficial. El hecho de que las Administraciones Públicas decidieran desprenderse de parte de dichas viviendas en momentos de crisis no debe implicar abandonar la vía correcta, cargando el peso directamente sobre los propietarios.
Pues bien, a pesar de todo ello, me niego a abandonar mi posición de jurista, y a defender la necesidad de un nuevo texto, jurídicamente imprescindible, animando a otros profesionales del derecho a que así lo hagan en beneficio de todos.
Alberto Torres, abogado y experto en urbanismo
1º.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
Transcurridos prácticamente 32 años desde la entrada en vigor de la LAU, resulta revelador leer su Preámbulo: afirmaciones como que “… la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 …”, serían refrendadas hoy por el legislador cualquiera que fuese su signo político.
La LAU del 94, dictada durante un Gobierno socialista, consiguió un cierto consenso mediante la admisión de múltiples enmiendas. La norma desterró la prórroga forzosa y acabó con la liberalización del Decreto Boyer. Desde el principio fue objeto de críticas, especialmente en sus disposiciones transitorias, pero consiguió una estabilidad que ha perdurado muchos años, con niveles de litigiosidad muy inferiores a los del régimen anterior. Con la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, en la que los grandes beneficiados fueron los arrendadores, empieza el efecto pendular que tantas veces he criticado, que encuentra su reflejo en el RDL 7/2019, de 1 de marzo, que tuvo como objetivo primordial desmontar la anterior, siendo los beneficiarios en este caso los arrendatarios.
En definitiva, muchos fueron sus errores y la redacción de varios de sus preceptos resulta manifiestamente mejorable, no obstante, su valoración general es positiva.
Sin embargo la sociedad actual nada tiene que ver con la de finales del siglo pasado. Las formas de convivencia han cambiado, al igual que las formas de uso de la vivienda, no siempre avocadas por la crisis de la vivienda. No se trata de una mera cuestión estética, sino de la necesidad de adaptarse a la realidad social actual que los ciudadanos demandan.
2º.- La incomprensible dispersión normativa actual.
Si entendemos como régimen jurídico aquel que afecta a alguno de los dos elementos esenciales que configura el contrato de arrendamiento, como son la renta y su duración, podemos afirmar que en la actualidad coexisten hasta siete regímenes jurídicos distintos, algo que resulta difícilmente comprensible que van desde el D. 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba TR de AU, hasta la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
Dicha dispersión normativa, que nos obliga a comprobar ante cualquier cuestión jurídica, la fecha del contrato como premisa esencial, es claramente contraria a la seguridad jurídica, máxime en una materia como esta, que exige estabilidad para arrendadores y arrendatarios. El zigzagueo legislativo hace que ni arrendadores ni arrendatarios puedan prever con certeza derechos y obligaciones a largo plazo.
Lamentablemente tal situación ya no tiene solución pues sería contraria a la propugnada seguridad jurídica, la introducción de un régimen jurídico transitorio aunque tuviera la loable intención de unificar la normativa arrendaticia, pero sí debe servir como ejemplo de lo que habría de evitarse en un futuro, por lo menos durante un número considerable de años.
3º.- La necesaria coordinación de la legislación procesal con la sustantiva.
Una de las causas fundamentales de la actual crisis de la vivienda es la falta de seguridad jurídica. Su origen se halla en el colapso de los Tribunales de Justicia, pero también en reformas que han dilatado, sin motivo, los juicios de desahucio arrendaticios. No cabe trasladar a los Tribunales, un problema que es social.
La actual sobreprotección no facilita el acceso a vivienda, sino que paraliza los procesos judiciales. Las repetidas suspensiones iniciadas con el RD-Ley 11/2020 para hacer frente al covid-19 dejaron de tener sentido superada la pandemia, máxime cuando la propia LEC recoge específicamente la suspensión de estos procedimientos. Actualmente el motivo de oposición por excelencia en las demandas de desahucio es la situación de vulnerabilidad del demandado, que no está legalmente prevista como tal en estos procedimientos, siendo necesario aclarar la legislación procesal dado el dispar tratamiento por parte de los Tribunales a esta cuestión.
4º.- La necesaria coordinación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con la normativa arrendaticia.
Afirmar que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, no ha dado el resultado previsto, no tiene necesariamente por qué implicar un posicionamiento político, sino la necesidad de mejorar un texto que ha mostrado múltiples deficiencias.
Nos hallamos ante un texto transversal, eminentemente administrativo, pero que regula también aspectos civiles que afectan a la legislación arrendaticia, no solamente mediante disposiciones que modifican directamente la LAU, sino con otras de incidencia directa en el texto normativo.
Conceptos esenciales como el de gran tenedor (Art. 3 k), zonas de mercado tensionado (Art. 18) y situación de vulnerabilidad (Art. 14), se trasladan a la legislación arrendaticia sin la debida reflexión. Es preciso aclarar las múltiples dudas interpretativas y recoger las especialidades que correspondan en el ámbito arrendaticio.
Especial importancia tiene el concepto de vulnerabilidad, cuyo contenido etéreo, especialmente cuando se trata de la social, y el uso y abuso por parte de algunos arrendatarios hacen necesario clarificarlo. Jurídicamente, su regulación se halla dispersa y su tratamiento por parte de los servicios sociales resulta dispar provocando de nuevo, inseguridad jurídica.
5º.- Algunos aspectos a tener en consideración en el nuevo texto.
a) Sobre la necesaria adaptación del texto a la sociedad actual. Artículos como el 7, 12, 15 o 16 LAU responden a concepciones tradicionales de familia, resultandos inadecuados para las realidades actuales. Lo determinante debe ser la duración y estabilidad de la convivencia, no el tipo de relación que mantengan los convivientes.
Carece de sentido por ejemplo que quede al albur del adjudicatario del uso de la vivienda arrendada la comunicación al arrendador de su subrogación, quedando el firmante del contrato obligado al pago de la renta. Cualquier cambio en la posición del arrendatario implica una novación potencialmente perjudicial para el arrendador que debe regularse específicamente, con una modificación de las garantías contractuales en su caso.
b) Sobre la delimitación de su ámbito de aplicación. Como señalaba con anterioridad, es precisa una regulación clara de los arrendamientos de temporada, habitación, plazas de garaje etc, haciendo referencia a nuevas formas de convivencia como coliving, cohousing, flexliving etc., aunque sea para excluirlas expresamente.
En el contexto de la actual crisis, los arrendamientos de temporada han cobrado especial relevancia por su frecuente confusión con los arrendamientos turísticos y su uso creciente para eludir la normativa aplicable a los de vivienda habitual. La solución no es un nuevo parche, sino una regulación completa y coherente en un mismo texto legal.
Otro tanto ocurre con los arrendamientos de habitación, considerados mayoritariamente excluidos de la LAU. La escasez de vivienda ha convertido en muchas ocasiones el arrendamiento de una habitación en residencia permanente, lo que exige un marco legal distinto, diferenciándolo de los subarriendos o de contratos donde la propiedad presta servicios complementarios.
c) Sobre la duración de los contratos y unificación de las prórrogas. La fluctuación continua en los plazos mínimos (de 5 a 3 y de nuevo a 5 años, con la especialidad de los 7 años si el arrendador es persona jurídica), y el establecimiento de prórrogas extraordinarias, no ha favorecido el mercado del alquiler. Se trata de una cuestión nuclear que requiere el necesario consenso, excluyendo, como indicaba, posiciones extremas.
Técnicamente, el Art. 9 LAU sigue generando dudas interpretativas. Diferenciar la duración según se trate de personas físicas o jurídicas no se justifica, pues no es la personalidad la que dota de mayores deberes sociales. Del mismo modo, el sistema de prórrogas del Art. 10 LAU es técnicamente deficiente, fruto de parches legislativos.
d) Sobre la renta y su actualización. En reiteradas ocasiones me he mostrado contrario a la imposición de un sistema de control de rentas sin ignorar la difícil situación de distintos sectores, especialmente los más jóvenes; sin embargo, no es un sistema que esté funcionando correctamente. Se trata de una decisión de importante carga política que exige sensatez para un nuevo marco legal.
El control de rentas debería aplicarse en todo el territorio nacional a través de la LAU, lo que no puede conseguirse actualmente dada su inclusión en la Ley 12/2023, al ser competencia de las Comunidades Autónomas determinar las zonas de mercado residencial tensionado. La actualización de la renta es otro instrumento de control utilizado de forma discrecional, sin modificar el Art. 18 LAU, que es el que realmente la debe regular.
e) Sobre los arrendamientos de uso distinto al de vivienda. En dichos contratos debe primar, como ya ocurre actualmente, el principio de autonomía de la voluntad, sin embargo la experiencia de los años nos muestra la necesidad de modificar algunos aspectos e introducir la regulación de otros que tengan por objeto evitar, en la medida de lo posible, la litigiosidad observada hasta la fecha.
Entre los primeros, encontramos la indemnización prevista en el Art. 34, cuya compleja redacción dificulta extraordinariamente su aplicación. Entre los segundos, tras la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la DGSJFP, se hace necesario proteger al arrendatario en los casos de ejecución forzosa del inmueble arrendado, de igual forma que se le protege en las transmisiones voluntarias.
No habría que descartar la regulación de las cláusulas penales y su posible moderación, respecto de la que hasta el Tribunal Supremo nos ofrece dudas; y la de la cláusula rebus sic stantibus, cuya experiencia de la reciente pandemia nos debería servir de ejemplo.
En definitiva, se trata de unos simples apuntes, hay muchas otras cuestiones que tratar, que el ejercicio profesional me pone constantemente en evidencia y que invito a desarrollar en un futuro próximo de la forma más aséptica posible y con el mayor rigor jurídico que una materia como esta requiere.
