Domingo Monforte Abogados Asociados
Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
Colaboración: Sonia Mascarell García. Programa formativo ‘Festina Lente’.
La cancelación parcial de una hipoteca constituida sobre varios bienes inmuebles es una cuestión que reviste un especial interés tanto desde la perspectiva práctica como desde el plano dogmático del Derecho hipotecario, en la medida en que pone en juego principios estructurales de nuestro sistema registral y garantías reales como son la indivisibilidad de la hipoteca, la función limitativa de la responsabilidad hipotecaria o la distinción entre titularidad registral y relación obligacional subyacente.
La problemática radica, en esencia, en determinar si el deudor hipotecario puede exigir la liberación registral de una de las fincas gravadas en una unidad hipotecaria cuando se ha satisfecho la parte del crédito imputable a la misma, conforme a la distribución de la responsabilidad hipotecaria previamente pactada y otorgada en escritura pública.
Dicha realidad no es infrecuente en la práctica, especialmente en el ámbito de la financiación inmobiliaria, donde resulta especialmente común el otorgamiento de ampliaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios ya concedidos en las que, junto con el aumento del capital prestado o la modificación de determinadas condiciones (tipo de interés, plazo de vencimiento, sistema de amortización…), se incorporan nuevas garantías reales mediante la afectación adicional de otro inmueble al mismo crédito previamente constituido. En estos supuestos, surge la cuestión de si el deudor puede obtener la cancelación parcial registral de uno de los inmuebles hipotecados con la finalidad de liberar dicho bien de la carga hipotecaria y no limitar la libre disposición.
Sin embargo, la posibilidad de lograr tal liberación registral encuentra límites. Desde el punto de vista normativo, esta posibilidad nace de la exigencia del artículo 119 de la Ley Hipotecaria, el cual impone la obligación de determinar la parte de gravamen de que cada finca debe responder cuando se hipotequen varios bienes por un único crédito. Dicha exigencia tiene como finalidad principal delimitar la responsabilidad hipotecaria de cada finca individualmente considerada, con efectos frente a terceros, especialmente adquirentes posteriores y acreedores inscritos, constituyendo una garantía de certeza y publicidad registral. Sin embargo, esta distribución, que debe hacerse constar en el título inscribible o en documento público posterior conforme al artículo 216 del Reglamento Hipotecario, no comporta por sí sola una división material del crédito garantizado, sino que opera como límite objetivo de responsabilidad registral de cada finca, sin alterar el principio general de indivisibilidad de la hipoteca.
Este principio, recogido expresamente en el artículo 1860 del Código Civil, en armonía con lo dispuesto por el artículo 122 de la propia Ley Hipotecaria, constituye uno de los pilares de nuestro sistema hipotecario. La hipoteca, como derecho real de garantía, conserva su eficacia sobre la totalidad de los bienes hipotecados en tanto no se haya extinguido por completo la deuda garantizada, salvo que se configure una excepción específica consistente en que cada una de las cosas hipotecadas garantice una porción determinada del crédito. Solo en tal caso cabría afirmar que la satisfacción parcial del crédito permitiría la extinción parcial de la garantía y, por tanto, la cancelación parcial de la hipoteca.
El artículo 122 de la Ley Hipotecaria contiene la formulación sustantiva del principio de indivisibilidad de la hipoteca: el crédito hipotecario no se divide, permanece íntegro, aunque se pague parte de la deuda u obligación garantizada; o aunque se divida o se reduzca la finca gravada. Lo establecido en los apartados cuarto y quinto del citado precepto, así como lo dispuesto en el artículo 124 de la Ley Hipotecaria – que prevén una excepción al principio de indivisibilidad de la hipoteca en aquellos supuestos en que, siendo varios los bienes dados en garantía, cada uno de ellos afiance únicamente una parte determinada del crédito, permitiendo al deudor solicitar la extinción parcial de la hipoteca a medida que abone la parte de la deuda imputada específicamente a cada bien – puede inducir al error interpretativo de que basta con haber satisfecho la responsabilidad asignada a una finca para obtener su cancelación registral.
Esta cuestión ha sido ya claramente resuelta por la jurisprudencia mediante una interpretación sistemática del conjunto normativo aplicable. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso) nº99/2024, de 23 de enero, ha resuelto esta aparente disyuntiva, estableciendo que, en los casos en que una hipoteca se constituye sobre varias fincas en garantía de un crédito único, la garantía permanece indivisible sobre todas ellas hasta que se produzca el pago total de la deuda. En esta resolución, nuestro más Alto Tribunal establece lo siguiente:
“De una interpretación conjunta de los artículos 1860 del Código Civil, en relación con el 122 y 124 de la LH, se deduce este principio de la indivisibilidad de la hipoteca, característico de este derecho real de garantía en nuestro Ordenamiento Jurídico. Ello implica que, si una hipoteca se constituye en garantía de un crédito único sobre una pluralidad de fincas, permanecerá íntegra sobre todas ellas hasta que aquél se haya satisfecho en su totalidad, a no ser que el crédito se haya dividido, de forma que cada una de las fincas hipotecadas responda de una porción concreta del mismo. A esta conclusión no empece lo dispuesto en el artículo 119 de la LH, que obliga a que "cuanto se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder", en definitiva, la responsabilidad hipotecaria de cada finca que actúa como límite en beneficio de terceros adquirentes de los bienes y de terceros acreedores posteriores.
Si la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las diferentes fincas hipotecadas equivaliera a la división del crédito entre las mismas a la que se refieren los artículos 124 de la LH y 1860 del C.c., como tal distribución es exigible legalmente en todo caso, no tendría sentido ni aplicación lo dispuesto con carácter general en el artículo 122 LH conforme al cual "La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos".
En este sentido, es de reseñar el alcance de lo que dispone el artículo 221 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto (EDL 1947/13) cuando establece: "Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y siguientes de la Ley, si alguna de ellas pasare a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas". Lo que se deduce de esta norma, en coherencia con el artículo 122 LH es que no se puede exigir esa cancelación parcial por el deudor, ni por el hipotecante no deudor, sino por el tercer poseedor que podrá pagar la deuda que ha sido distribuida a la finca, así como los correspondientes intereses y exigir la cancelación de la hipoteca en lo que afecte a la finca adquirida”.
De esta forma, la mera distribución registral de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas afectadas no permite al deudor exigir la cancelación parcial de la hipoteca, al no suponer una verdadera división del crédito. Por tanto, no cabe otorgar al deudor facultad alguna para liberar parcialmente el gravamen registral mediante el pago proporcional, reconociéndose únicamente esta posibilidad al tercer poseedor, que podrá abonar la parte atribuida a la finca adquirida y exigir la cancelación parcial de la hipoteca en lo que a ella se refiere.
Esta doctrina hunde sus raíces en pronunciamientos anteriores del Tribunal Supremo, concretamente en la STS nº66/2005, de 4 de febrero. En ella se rechazó también la aplicación del art. 124 LH en supuestos en que la distribución hipotecaria no se corresponde con una verdadera división del crédito, concluyéndose que el acreedor no está obligado a liberar ninguna finca por el simple hecho de haberse pagado la parte del crédito que se había asignado registralmente a ella si el crédito garantizado sigue subsistente en su totalidad.
Cabe concluir que el principio de indivisibilidad de la hipoteca impide al deudor exigir unilateralmente la cancelación parcial del gravamen, incluso cuando haya abonado la parte del crédito atribuida a una de las fincas conforme a la distribución registral, puesto que dicha distribución no supone una división del crédito y, por tanto, no habilita la cancelación parcial del mismo, salvo que el crédito haya sido efectivamente dividido.
