La ejecución de obras sin licencia, o incumpliendo la normativa urbanística, es un problema más común de lo que pueda parecer en un principio y que acarrea serias consecuencias legales para los propietarios. En demasiados casos, son los propios dueños de los inmuebles los que desconocen que necesitan permisos específicos o que hay edificaciones que están restringidas. De este modo, ser conscientes de ello, incurren en infracciones que les acarrean sanciones económicas, órdenes de demolición e incluso responsabilidades penales. Para evitar estos conflictos, es fundamental contar con el respaldo de una consultoría urbanística que ayude a entender y aplicar la compleja normativa, así como a encontrar soluciones viables.
Calificación de una obra como ilegal
Como cabe suponer, no todas las irregularidades que se pueden dar en una construcción tienen el mismo peso legal. En términos generales, una obra se considera ilegal en los casos que se van a ver a continuación, que son los que distingue la jurisprudencia y la legislación urbanística actual.
En primer lugar, se encuentran las obras sin licencia, es decir, aquellas que se han ejecutado sin contar con la autorización urbanística pertinente.
En segundo lugar, hay obras que son contrarias a planeamiento y, a pesar de contar con licencia, son también ilegales.
En tercer lugar, se encuentran esas de las que todo el mundo ha oído hablar alguna vez, las que se conocen como obras prescritas, ya que el paso del tiempo impide que la Administración pueda tomar medidas sancionadoras en el presente. No obstante, cabe incidir en que eso no significa en ningún caso que la construcción quede automáticamente regularizada. Es conveniente informarse con los expertos acerca de cómo proceder para regularizar la situación y, de este modo, evitar problemas en futuras compraventas o reformas.
Consecuencias legales de realizar una obra ilegal
Ejecutar este tipo de trabajos sin contar con los permisos pertinentes tiene implicaciones graves que dependen directamente de la normativa urbanística del municipio en el que se encuentre, así como de la gravedad de la infracción.
Entre las principales consecuencias se encuentran las sanciones económicas. En estos casos, la Administración tiene la potestad de imponer multas proporcionales al valor de la obra ejecutada ilegalmente. Estas pueden oscilar entre el 50% y el 300% del coste de la construcción, cantidad que dependerá de la legislación autonómica.
Otra grave consecuencia a la que se enfrentan los propietarios de obras ilegales es la demolición forzosa, que tiene lugar cuando la obra no es legalizable, por lo que la Administración ordena su demolición a cargo del propietario, generando un importante perjuicio económico.
Asimismo, cabe destacar la imposibilidad de escriturar o registrar cualquier propiedad tipificada como ilegal, debido a que la falta de regularización impide la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto dificulta la venta o transmisión del inmueble.
Por último, por si todo lo anterior no fuese suficiente, en los casos más graves se incurre en responsabilidad penal, como es el caso de construcciones en suelo no urbanizable protegido, en cuyo caso los responsables llegan a enfrentarse a penas de prisión por delitos contra la ordenación del territorio.
Aunque es mejor no tenerse que ver en este tipo de situaciones, si es el caso, lo primero que hay que considerar es que, en ocasiones, en dependencia del caso, existen vías para su legalización. No obstante, para que los trámites de legalización lleguen a buen puerto, es esencial contar con asesoramiento experto, ya que el derecho urbanístico es una materia compleja que requiere de un profundo conocimiento de la normativa estatal, autonómica y local. La intervención de una consultoría urbanística resulta clave para analizar cada caso en particular, evaluar las opciones de legalización y representar a los propietarios en los procedimientos administrativos o contencioso-administrativos que puedan derivarse.