Marta Bergadà Abogada, especialista en Derecho concursal y en la Ley de la Segunda Oportunidad, máster en Derecho concursal y socia fundadora de Bergadà Abogados
Si bien perder la vivienda puede resultar un golpe muy duro, la posibilidad de liberarse de la deuda remanente supone un alivio real y abre la puerta a una segunda oportunidad auténtica
Uno de los problemas más habituales entre las personas que acuden a nuestra boutique legal es la combinación de dos escenarios especialmente duros: La imposibilidad de seguir pagando una hipoteca y la angustia de saber que el banco no sólo se quedará con la vivienda en ejecución, sino que además seguirá reclamando durante años la parte de deuda que quede pendiente. Este miedo es comprensible y, durante mucho tiempo, ha sido la realidad de miles de familias en España. Sin embargo, gracias a la Ley de la Segunda Oportunidad y al mecanismo de la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI), esta situación ha cambiado. Hoy es posible liberarse de esa “cola” de deuda hipotecaria que antes acompañaba de por vida a los deudores.
La clave está en entender bien cómo funciona la EPI cuando hay una hipoteca en marcha y qué ocurre exactamente con la parte de deuda que queda tras la subasta de la vivienda. La normativa actual, concretamente el Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), establece un marco claro: La deuda hipotecaria no desaparece en bloque con la EPI, pero sí queda limitado el alcance de la responsabilidad del deudor.
El banco conserva su derecho a ejecutar la garantía real, es decir, a quedarse con la vivienda o el inmueble hipotecado para cubrir hasta donde alcance la garantía. Esta parte se considera inexonerable. Ahora bien, una vez ejecutado el inmueble y aplicado su valor a la deuda, puede suceder que quede un remanente sin cubrir. En ese caso, la EPI actúa liberando al deudor de responder personalmente por ese exceso. Dicho de otro modo, el bien responde hasta donde llega la garantía, pero el deudor no puede ser perseguido más allá.
Veamos un ejemplo práctico que lo ilustra:
Una persona suscribe una hipoteca de 180.000 euros garantizada con una vivienda tasada en 140.000 euros. El banco inicia la ejecución y en subasta obtiene 120.000 euros. Queda un resto pendiente de 60.000 euros. Antes de la Ley de la Segunda Oportunidad, esa persona perdía la vivienda y seguía arrastrando una deuda de 60.000 euros que podía perseguirle durante toda su vida laboral. Con la EPI, en cambio, esa “cola” queda exonerada. El deudor pierde el inmueble, pero consigue liberarse de la obligación personal de pagar el exceso.
Esta interpretación ha sido reiteradamente confirmada por la jurisprudencia. Entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza 457/2025, de 4 de junio, resolvió un caso muy ilustrativo:
La concursada se encontraba en un procedimiento de ejecución hipotecaria con más de veinte cuotas impagadas y un proceso ya en marcha en el Juzgado de Primera Instancia. El Juzgado de lo Mercantil le había denegado la EPI alegando supuestas conductas temerarias y falta de buena fe. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó aquella decisión, reconoció la buena fe de la concursada y concedió la EPI. En su fallo dejó claro que el banco podía continuar con la ejecución de la hipoteca, pero que la deudora quedaba liberada del exceso que resultara tras la subasta.
Este matiz es fundamental. La EPI no borra la hipoteca en sí misma ni impide al banco ejecutar la garantía. Sería erróneo pensar que el simple hecho de obtener la exoneración paraliza automáticamente la ejecución hipotecaria. Lo que sí garantiza la ley es que, una vez concluida esa ejecución, la persona deudora no quede atrapada por el resto de deuda que no se haya podido cubrir. Se trata de un equilibrio legal que respeta el derecho del acreedor a recuperar hasta donde llega su garantía, pero que protege al deudor de un endeudamiento perpetuo e imposible de afrontar.
La jurisprudencia española está avanzando en esta línea y cada vez son más las resoluciones que consolidan esta interpretación. La EPI, por tanto, se convierte en un verdadero cortafuegos contra el sobreendeudamiento hipotecario. Si bien perder la vivienda puede resultar un golpe muy duro, la posibilidad de liberarse de la deuda remanente supone un alivio real y abre la puerta a una segunda oportunidad auténtica.
Desde una perspectiva práctica, esto significa que muchas familias que hasta ahora descartaban la Ley de la Segunda Oportunidad por tener una hipoteca en ejecución, deben replantearse su situación. La EPI no evitará que el banco ejecute la garantía si se ha dejado de pagar, pero sí asegurará que no exista un “resto” de deuda que hipoteque el futuro personal y profesional del deudor. En otras palabras, una vez concluida la ejecución, el deudor puede empezar de cero sin arrastrar un pasivo imposible.
En Bergadà Abogados defendemos cada día este derecho. Nuestro trabajo consiste en demostrar la buena fe del deudor, en acreditar que cumple con los requisitos legales para acceder a la EPI y en asegurar que la interpretación jurisprudencial se aplique correctamente a cada caso concreto. Con frecuencia nos encontramos con clientes que llegan pensando que, por tener una hipoteca en ejecución, no tienen ninguna posibilidad de obtener la exoneración. Nada más lejos de la realidad: Precisamente en esos supuestos la EPI adquiere su máximo sentido y utilidad.
En conclusión, la obtención de la EPI en un contexto de ejecución hipotecaria no detiene el proceso, pero garantiza que la “cola” de deuda posterior quede exonerada. La vivienda responde hasta donde llega la hipoteca, pero la persona recupera su libertad económica. En cierto modo, la EPI funciona como un comodín a futuro: Aunque se pierda el inmueble, se asegura que ninguna deuda residual hipotecaria volverá a condicionar la vida del deudor. Este es el verdadero espíritu de la Ley de la Segunda Oportunidad y la razón por la que se ha convertido en una herramienta imprescindible para quienes buscan rehacer su vida sin cargas imposibles de soportar.
