Un inquilino que deja de pagar la renta genera una situación complicada ante la que el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio. Sin embargo, la ley prevé una posibilidad para frenar ese proceso: la enervación de la acción de desahucio.
Se trata de un mecanismo legal que permite al arrendatario ponerse al día en el pago, siempre que cumpla determinados requisitos y actúe dentro de plazo.
Qué significa enervar una acción de desahucio
Qué vas a poder leer aquí:
La enervación es el derecho que tiene el inquilino a paralizar un procedimiento de desahucio por impago tras el pago de todas las cantidades que debe.
Importante: no es una negociación ni una simple promesa de pago.
Es un mecanismo jurídico regulado en la ley que, si se ejerce de manera correcta, obliga a que el procedimiento se archive y el contrato de alquiler continúe en vigor.
Regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 22.4) y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27), en las que se establece que “en los procedimientos de desahucio por falta de pago, el arrendatario puede evitar el desalojo pagando lo adeudado en determinados términos”.
Es importante tener claro que la enervación solo es posible en los desahucios por impago de renta o cantidades asimiladas (como suministros pactados en contrato). No se puede utilizar si el desahucio se basa en otras causas, como la finalización del contrato o el uso indebido de la vivienda.
¿Cuándo se puede enervar un desahucio?
La ley lo permite solo una vez durante la vigencia del contrato de alquiler.
Esto significa que, si el inquilino ya utilizó este derecho en el pasado dentro del mismo contrato, no puede volver a hacerlo aunque vuelva a producirse un impago.
Además, no será posible si el propietario ha requerido de pago al inquilino de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el inquilino no ha abonado la deuda dentro de ese plazo.
Con “fehaciente” queremos decir “que deja constancia clara y verificable”, no vale una llamada o un mensaje informal que luego no se pueda asegurar que existió ni qué decía. Por ejemplo, mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Si el arrendador cumple este paso y el inquilino no paga en esos treinta días, pierde la posibilidad de enervar más adelante.
Por tanto, el derecho a enervar depende de tres factores clave:
- que sea la primera vez,
- que haya habido requerimiento,
- que el pago se realice dentro del procedimiento judicial.
Qué cantidades deben pagarse para enervar
Para que la enervación sea válida, el inquilino debe abonar la totalidad de lo reclamado.
No basta con pagar solo la renta pendiente. También, como ya hemos comentado, las cantidades asimiladas que se adeudan según el contrato (gastos de comunidad o suministros), así como las cantidades que se deban hasta el momento del pago. Y en caso de que lo determine el juzgado, también se deben asumir las costas procesales.
Queremos hacer hincapié en que el pago debe ser completo. Si se abona solo una parte, la enervación no es efectiva y el procedimiento de desahucio continúa su curso.
¿Cómo se realiza la enervación por impago de alquiler?
La presentación por el propietario de la demanda de desahucio provoca que el juzgado notifique al inquilino el inicio del procedimiento, donde se le indica la cantidad reclamada y se le concede un plazo para actuar.
Dentro de ese plazo, el inquilino puede pagar la deuda y comunicarlo al juzgado, esto puede hacerlo directamente al arrendador o en la cuenta del juzgado. Sea como sea, lo que recomendamos es hacerlo de forma que quede constancia clara e inmediata del abono.
Así, hacerlo a través del juzgado puede ser una opción completamente segura, ya que acredita el pago dentro del procedimiento.
Una vez que se ha pagado todo lo debido, se dicta un decreto declarando enervada la acción de desahucio y el procedimiento se archiva, mientras que el contrato continúa vigente como si el proceso no se hubiera iniciado.
Qué ocurre si no se paga dentro del plazo
Que el procedimiento sigue adelante.
En ese caso, se celebra la vista, si es necesaria, y se dicta sentencia. Lo habitual es que se señale directamente la fecha desde el inicio, por lo que el desalojo puede producirse en un plazo relativamente corto.
Por eso, si existe voluntad real de conservar la vivienda, es fundamental actuar con rapidez desde el momento en que se recibe la notificación judicial.
¿Existe diferencia entre enervar y llegar a un acuerdo?
Sí.
La enervación es un derecho reconocido por la ley y se ejerce dentro del procedimiento judicial. En el momento en que se cumplan los requisitos, el propietario no puede oponerse.
En cambio, un acuerdo extrajudicial depende de la voluntad de ambas partes. Ya entra en lo que se decida entre arrendador y arrendatario. El primero puede aceptar fraccionar la deuda o conceder más plazo, por ejemplo, pero no está obligado a hacerlo.
Desde un punto de vista práctico, como siempre recomendamos, lo mejor es intentar un acercamiento e iniciar una comunicación cordial para negociar antes de que se presente la demanda. Algo siempre menos costoso para ambos y que, la mayoría de las veces, resuelve el conflicto antes.
Qué debe tener en cuenta el propietario
Desde su perspectiva, es fundamental conocer que la enervación es un derecho del inquilino, pero también tiene límites claros.
Si el propietario quiere evitar que el inquilino pueda enervar más adelante, puede enviar un requerimiento fehaciente de pago, concediendo un plazo mínimo de treinta días antes de interponer la demanda. Si el arrendatario no paga dentro de ese plazo, perderá el derecho a enervar.
Siempre recordando dar este paso previo correctamente: un mensaje o una conversación informal sin prueba suficiente no tiene validez procesal.
También debe tenerse en cuenta que, aunque el inquilino enerve, un impago ya es una señal de riesgo futuro. En algunos casos, es adecuado valorar, revisar las garantías del contrato o tener en cuenta otras opciones legales por si los incumplimientos se repiten.
Qué pasa si vuelven los impagos
Teniendo presente que la enervación solo puede utilizarse una vez por contrato, si tras ella el inquilino vuelve a dejar de pagar y el propietario interpone una nueva demanda, ya no hay manera de paralizar el desahucio mediante el pago.
En ese segundo procedimiento, aunque abone la deuda, el propietario podrá continuar con la acción y solicitar la resolución del contrato. Con esto se intenta equilibrar la protección del inquilino frente a posibles dificultades de pago puntuales con la seguridad jurídica del arrendador.
Aspectos a tener en cuenta ante una enervación
En muchos casos, el impago no se debe a una voluntad de incumplir, sino a una situación económica puntual que supera al inquilino, por lo que un diálogo consigue que se resuelvan muchas situaciones de este tipo.
Es importante revisar cuidadosamente la demanda para comprobar que las cantidades reclamadas son correctas. Si existen errores en el cálculo, igual es necesario plantear oposición en lugar de enervar directamente.
También, fundamental: la enervación mantiene el contrato vigente en las mismas condiciones, es decir, ni modifica la renta ni elimina obligaciones futuras.
Por último, cada caso tiene sus particularidades. No es lo mismo un alquiler de vivienda habitual que un local de negocio, ni todas las situaciones económicas son iguales. Estudiar el contrato y la documentación es esencial antes de tomar una decisión.
Enervar la acción de desahucio permite al inquilino evitar que siga adelante siempre que pague todo lo que debe dentro del plazo establecido. Pero no hay que olvidar los requisitos que hemos mencionado y actuar según indica la ley en estos casos.
No solo eso, sino que actuar con rapidez es vital, por lo que contar con ayuda legal desde el principio facilita la resolución de una situación que, de otra manera, se puede complicar.
