Dentro de nuestro despacho de abogados en Madrid y en el área de Abogados de Herencias recibimos muchas consultas. Mi hermano vive en el piso que hemos heredado, ¿puede hacerlo? Cuando varios hermanos reciben la herencia de sus padres la anterior es una de las preguntas más habituales. Es inevitable que el reparto de los bienes de la herencia provoquen conflictos. Si además los bienes a repartir son indivisibles con más motivos. Cuando no existe acuerdo entre los herederos se abren diferentes opciones para la venta de la vivienda heredada. Antes de empezar recordemos que la aceptación de una herencia es un acto libre y voluntario, del mismo modo que rechazarla. Y que la partición de la herencia es acto de reparto de los bienes de la herencia entre los herederos que la han aceptado.
Conflictos entre herederos
La mayor fuente de conflictos entre herederos acontece cuando no se realiza el segundo concepto que hemos recordado anteriormente. Los herederos sí que aceptan o rechazan la herencia. Pero los que la han aceptado no han realizado la partición y adjudicación de los bienes. De tal forma que todos y cada uno de los herederos será dueño en partes indivisas de todos los bienes que conforman el caudal hereditario. Los conflictos devienen cuando alguno de ellos se niega a participar por ejemplo en el mantenimiento o mejora de esos bienes. O cuando uno de ellos decide no seguir manteniendo el proindiviso de los bienes.
Existen tantas posibilidades como casos diferentes. En ocasiones hay herencias con un bien inmueble y dinero suficiente. De tal forma que se puede adjudicar el inmueble a un heredero y al resto compensarles con lotes de igual valor al piso. Pero esta circunstancia no nos engañemos es la menos habitual. Es mucho más común encontrarnos con solo un bien inmueble y varios herederos. Sabemos por experiencia que el conflicto deviene del momento de poner en venta ese piso. Y es más complicado si un hermano vive en el piso que hemos heredado. Por experiencia estas situaciones suelen acabar en su mayoría en procedimientos judiciales de división de cosa común.
¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?
Cuando el bien heredado es solo la vivienda familiar cada hermano tiene una partición igual que el resto. Estaríamos ante la figura de una comunidad de bienes o proindiviso. Al ser un bien indivisible la cuota de participación de cada hermano es algo abstracto. Tendrá un tanto por ciento de la propiedad pero en ningún caso se puede dividir del resto del inmueble. Lo lógico es vender esa propiedad y repartir el dinero conseguido en la venta a partes iguales. Pero en ocasiones alguno de los hermanos se niega a la venta. Ya sea porque un hermano vive en el piso que hemos heredado o por otras razones.
Lo primero que debemos saber es que para la venta de la vivienda se precisa el consentimiento de todos los herederos. Ningún hermano puede vender por su cuenta y riesgo. Lo que sí puede hacer uno o varios de ellos es vender su participación en la propiedad de la vivienda. Y el resto de hermanos tendrán preferencia en la adquisición de la participación. Suele ocurrir que sin consejo previo uno de los hermanos venda a un tercero su participación. Pues en el momento de la partición el resto o uno de ellos se podrá subrogar en lugar de ese tercero. Con el reembolso de la cantidad pagada por esa participación. Legalmente el resto de herederos tendrá un mes de plazo para subrogarse a esa venta. Cuenta el plazo desde que se les notifique la venta.
Se puede negar un hermano a la venta del piso
Lo cierto es que no se le puede obligar a nadie a vender, y del mismo modo no se puede obligar a nadie a permanecer en la comunidad de bienes. De la misma manera que cualquiera de ellos podrá pedir que se divida la cosa común en cualquier momento. ¿Existen soluciones para salvar este posible conflicto de intereses? La respuesta es sí, la premisa sería intentar ser razonables y evitar en la medida de lo posible que el conflicto se agrave. Así las cosas se puede optar por soluciones menos costosas para todos:
- que el hermano que quiere conservar la vivienda compre las participaciones del resto. Esta es una solución cuando un hermano vive en el piso que hemos heredado. Qué pasa si no puede o no quiere hacerlo, pasamos a…
- se pondrá en venta la vivienda heredada para disolver la comunidad de bienes. Si en esta opción no hay acuerdo tampoco…
- nos quedará la solución costosa, en tiempo y dinero, de la vía judicial. Aconsejamos la mediación antes de llegar a este punto a nuestros clientes.
División judicial de la cosa común
En algunas otras entradas os hemos hablado de la división judicial de la cosa común. Recordemos que solo se necesita a uno de los herederos para solicitar este procedimiento. El proceso puede desembocar en diferentes escenarios. O la adjudicación a uno de los herederos del piso, con la correspondiente indemnización económica al resto, proporcional a su participación. Y el segundo escenario el de la venta del piso y el consiguiente reparto del precio de venta. Esto evidentemente es la solución con los bienes indivisibles. Cuando el bien heredado es divisible se adjudica una parte proporcional a cada heredero.
Puede darse la circunstancia de que el bien heredado sea un edificio. Ante esta posibilidad con la constitución de una propiedad horizontal se podría dividir el bien. Por último recordemos la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En la misma se introduce la novedad de las subastas voluntarias para la división de la cosa común. Para poder acogernos a esta figura de esta Ley de 2015 debe existir la voluntad común de todos los herederos. Sin ella no sería posible. El grave problema de no llegar a un acuerdo en la venta de la vivienda y recurrir a la subasta es el perjuicio económico a todos los herederos. Es innegable que el precio que se puede conseguir en una subasta del inmueble estará por debajo del precio de mercado. Con el consiguiente perjuicio económico a todas las partes. Por ello se hace muy necesario el asesoramiento legal y el dejar de lado las posturas enconadas.
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