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En esta entrada vamos a empezar a contaros qué poder hacer con un vecino molesto, no siempre es el ruido la cuestión que produce las molestias, hay que saber qué es una actividad molesta o ilegal de un vecino.

Actividades prohibidas

En los inmuebles no está permitido el desarrollo de actividades ilegales, prohibidas por el estatuto de la Comunidad de Vecinos de turno o simple y llanamente actividades molestas para el resto de vecinos, en estos parámetros es de entender que están incluidas todas aquellas que puedan causar daños o poner en peligro al resto de vecinos. Hay un factor muy importante para dilucidar qué tipos de acciones se han de tomar, y es la «periodicidad» de las actividades, no es lo mismo un hecho puntual o aislado, que una serie de hechos que se repiten en el tiempo dando a los mismos un carácter habitual.

Así las cosas para poder considerar la actividad de un vecino como molesta o incluso ilegal, debe ser una conducta reiterativa que llegue a ser habitual, al tiempo esa actividad para tener esa consideración debe estar prohibida por el estatuto, ni que decir tiene que esas «prohibiciones» señaladas en el estatuto no pueden ser contrarias a la Ley, es obligatorio que los estatutos hayan sido inscritos en el registro de la propiedad.

Cualquier actividad que sea levosa para la finca, actividades que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, hasta el año 2007 estuvo en vigor una Ley Estatal que ha sido sustituida en cada Comunidad Autónoma por sus propias normas básica, es además conveniente consultar la normativa de cada Ayuntamiento.

Cómo actuar ante un vecino molesto

Lo primero que debemos de hacer es ubicar de dónde procede la molestia, el origen de la misma es decir quién está realizando esa actividad que nos causa la molestia. En algunas ocasiones puede ser un vecino de nuestro mismo inmueble, en otras pertenecerá a otro inmueble vecino o incluso la molestia podría ser ocasionada por alguna de las maquinarías de las instalaciones del propio edificio. Una vez localizado el origen o autor de la actividad molesta, podemos reconvenirle amistosamente para que cese en el desarrollo de la actividad molesta o para que ponga las medidas necesarias para que la molestia desaparezca.

Si el causante de nuestras molestias es un vecino de nuestro inmueble, y no se ha avenido a solucionar el asunto, debemos acudir al presidente de nuestra comunidad, este debe convocar una Junta de propietarios. En el orden del día de esa Junta extraordinaria, se tratará la adopción de las medidas judiciales oportunas contra el vecino causante de la actividad que provoca las molestias.

Para acordar en la Junta la acción judicial basta con una mayoría simple de propietarios.

Molestias: hecho aislado o continuado

Como ya hemos dicho vamos a diferenciar de las actividades molestas de los vecinos lo que es un hecho aislado o continuado, en todos los ordenes de la vida hay que pensar en que la respuesta a una acción debe ser en todo caso proporcionada, inflexible sí, pero siempre proporcionada. No es lo mismo el ruido de una fiesta o celebración puntual, que guateques todos los sábados por la noche mantenidos en el tiempo sin interrupción, no, no es lo mismo. Tampoco es lo mismo depositar en el descansillo, compartido con el resto de vecinos, una bolsa de desperdicios en una ocasión que tomarlo por costumbre como si eso fuese lo correcto.

Ante un hecho aislado

En muchas ocasiones la diplomacia y el razonamiento consiguen muchos más avances que una postura «violenta» y contraria al dialogo, sí, es cierto, los afectados por las actividades molestas somos nosotros y aún así por nuestro bien debemos ser dialogantes por supuesto siempre y cuando por la otra parte se adopte una postura que facilite esa posición. Este debería ser el primer paso para arreglar algo que se considera un hecho aislado, reclamar al vecino causante que deje o se abstenga de nuevo de realizar esa actividad que ha causado las molestias a las que nos referimos, en principio creyendo en la sensatez y sentido común de nuestro vecinos en pro de la buena vecindad, esta llamada de atención a su responsabilidad debería bastar para que la situación no volviese a producirse.

Ante un hecho continuado

Puede ser que ya estemos ante un hecho continuado en el tiempo, la actividad o actividades de este vecino que provocan las molestias son ya continuas y tal vez porque nunca se le haya recabado que reconsidere su actuación o bien porque ha hecho oídos sordos a las quejas de sus vecinos, deberemos proceder a lo que llamamos una acción de cesación. Se acabó el tiempo del dialogo y se inicia el tiempo de las acciones.

Qué está prohibido hacer en un inmueble

En condiciones normales cualquier propietario de un piso o el arrendatario de turno, han de conocer o ser conscientes que en el piso propio o alquilado no está permitido realizar actividades que causen molestias al resto de inquilinos del edificio en cuestión, o que puedan ocasionar daños al edificio, por supuesto en ningún caso se deben realizar actividades ilegales en su interior, o aquellas prohibidas expresamente en los estatutos de la comunidad debidamente inscritos en el registro de la propiedad.

Para considerar las actividades de un vecino como molestas o incluso ilegales, debemos considerar que la actividad deber ser ya en si misma una conducta reiterada, lo que viene a ser estable o habitual, que la legislación y la jurisprudencia existente las considere molestas, ilegales o incluso peligrosas, en este particular la legislación entiende que lo son tanto las actividades que están prohibidas y recogidas en los Estatutos inscritos en el registro de la propiedad, aquellas actividades que son contrarias a las normativas sobre actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, y todas aquellas que pongan en riesgo la integridad y el estado de la finca en la que se haya el inmueble del vecino molesto.

La actividad realizada por el vecino en cuestión, ha de ser notoriamente molesta e incomoda para terceros, realizarse de forma ostensible y que no suponga en ningún caso un trastorno ocasional, para que la justicia entienda de la ilegalidad de esas actividades se precisa un grado de gravedad consistente.

Pasos a seguir ante el vecino molesto

Por supuesto que antes de empezar o iniciar ninguna acción contra alguno de nuestros vecinos, debemos cerciorarnos de la procedencia real de la molestia, una vez comprobada ésta y siendo palmaria la procedencia y responsabilidad en ella de un vecino se le ha de solicitar a éste, el cese de la actividad que ocasiona las molestias, esto es de forma dialogada, con toda la cordialidad posible. Ante la negativa a cesar en su actividad o ponerle remedio, se pide al presidente de comunidad de propietarios que convoque una Junta, nuestro consejo es siempre que sea posible hacer participe al presidente de la comunidad del problema existente y que a la hora de requerir al vecino molesto por la vía cordial el cese de su actividad este el presente.

En esta Junta Extraordinaria convocada por el presidente para tratar este asunto, se debe incluir en su orden del día la adopción de las medidas judiciales necesarias contra el vecino en cuestión, esa adopción de medidas judiciales puede tomarse con el acuerdo de la mayoría simple de propietarios. El vecino causante de las molestias, no tiene porque contestar en esa Junta, puede tomar la postura de acatar el resultado de la Junta finalizando o cesando la actividad fuente de las molestias, o bien puede seguir con ella al considerar que no tiene motivos de cesar en su actitud e incluso llegado el caso y si él lo estima pertinente para sus intereses puede impugnar el acuerdo de la Junta, o bien porque crea que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la Comunidad, porque este acuerdo sea lesivo para la propia Comunidad y beneficie a un propietario o varios, que con ese acuerdo se esté cometiendo grave prejuicio contra un propietario en concreto o que su adopción fuera con abuso de derecho.

La acción de cesación

Una vez el acuerdo de la Junta sea firme se puede interponer una demanda contra el vecino molesto, esta es una acción de cesación la cual se efectúa en un juicio ordinario, esta demanda debe acompañarse de la debida acreditación de que el vecino causante de la actividad molesta ha sido apercibido con anterioridad y la certificación de que el acuerdo se ha tomado en la Junta de la Comunidad de Propietarios. Esta demanda puede solicitar tres cuestiones diferentes:

  1. evidentemente el cese de la actividad, ya sea por su naturaleza molesta o ilegal,
  2. que el vecino en cuestión sea condenado al pago de indemnización, tanto por daños a la comunidad como a vecinos individuales, a consecuencia de la actividad molesta o ilegal,
  3. y la privación del uso del inmueble durante un tiempo determinado, en caso de que el vecino molesto sea el propietario del mismo se el puede privar del uso por un plazo de tres años y si es arrendatario del mismo el contrato de alquiler puede ser extinguido.

La violencia no es la forma de solucionar conflictos

Quizás sean las películas, las series de televisión, o la realidad, sea lo que sea parece que una gran parte de la población cree que los conflictos deben solucionarse con la violencia. La intolerancia campa a sus anchas en nuestras relaciones con otros. Esa intolerancia añade un ingrediente más que perjudica las relaciones humanas. La falta de respeto, en las formas de expresarnos y comportarnos con nuestros interlocutores. No se respetan las opiniones o posturas diferentes a las nuestras. Se parte de la base de que nuestra «verdad» es la que cuenta y la única que vale. Con esa actitud llegar a acuerdos, acercar posiciones es complicado. En una Comunidad de Propietarios esa misión de llegar a consensos es fundamental.

Este tipo de conductas violentas a la hora de relacionarnos con miembros de nuestra Comunidad, y contra los cargos de la Junta son cada vez más usuales. Muchas personas trasladan problemas personales a la vida de la Comunidad de Propietarios. Haciendo a sus convecinos rehenes de problemas personales que ni les van ni les vienen. No somos realmente conscientes de este problema, lo cierto es que se trata de una patología que culpa al círculo más cercano de los problemas propios. Por lo general este tipo de personas comienza su escalada violenta en su familia, en su casa. Esa escalada no deja de crecer, y pasa a los vecinos. Al Presidente de la Comunidad o al Administrador de Fincas… Cuando esas actitudes degeneran en la figura del «acoso», estamos ya hablando de la comisión de un delito recogido por el Código Penal.

El acoso vecinal tiene un nombre, «blocking» existen profesionales de la psicología que tratan desde hace años a los que han pasado por estas situaciones. Al tiempo desde el 1 de julio de 2015 el acoso a un vecino, presidente de comunidad o administrador de fincas, puede ser considerado como un delito. Delito recogido en el Artículo 172 ter del  Código Penal. Estas formas de acechar o acosar a miembros de la Comunidad de Propietarios, también se denominan como «stalking».

Coacciones vecinales, en el Código Penal

Las coacciones vecinales se entienden atendidas por el Artículo 172 ter del Código Penal. Las penas que se recogen en este Artículo van de los tres meses a los dos años de prisión. O multas de seis meses a veinticuatro. Se castiga el acoso reiterado e insistente a una persona, sin estar autorizado legítimamente para hacerlo. Las conductas que se castigan son las siguientes, cuando alteran gravemente la vida cotidiana del acosado:

  1. La vigile, la persiga o busque su cercanía física
  2. Establezca o intente establecer contacto con ella a través de cualquier medio de comunicación, o por medio de terceras personas
  3. Mediante el uso indebido de sus datos personales, adquiera productos o mercancías, o contrate servicios, o haga que terceras personas se pongan en contacto con ella
  4. Atente contra su libertad o contra su patrimonio, o contra la libertad o patrimonio de otra persona próxima a ella

En el caso de que ese acoso lo sufran personas de especial grado de vulnerabilidad, tanto por su edad, o por sufrir alguna enfermedad u otras situaciones, la pena será la de prisión de seis meses a dos años. Si la persona que sufre el acoso es alguna de las que se citan en el apartado 2 del artículo 173 del Código Penal, la pena será de uno a dos años. O trabajos para la comundiad de sesenta a ciento veinte días. Solo en este último caso no será necesaria denuncia del acosado.

Si los actos de acoso o coacciones vecinales derivan en otros delitos las penas se impondrían sin perjuicio de las que requieran esos delitos cometidos. Los hechos que se persiguen en este Artículo 172 ter, solo pueden serlo mediante la denuncia del acosado o de su representante legal.

Sentencias sobre stalking en España

Ya empieza a existir un «fondo jurisprudencial» al respecto de estos casos de coacciones vecinales. La primera sentencia en la que se recoge el stalking, es del Juzgado de Instrucción Número Tres de Tudela. Fechada el 23 de Marzo de 2016, en esta sentencia se hacía referencia a la «libertad de obrar», como bien jurídico protegido. Entendiendo esa libertad de obrar como la capacidad personal de tomar decisiones libremente. Las coacciones vecinales o la conducta de acoso, crea al acosado una sensación de miedo e intranquilidad. Ese temor constante le hace cambiar hábitos, costumbres, horarios, e incluso puede llegar a modificar su residencia o lugar de trabajo. La sentencia exponía que al tiempo se protegía otro bien jurídico el de la seguridad. El derecho que tenemos todos a disfrutar de tranquilidad y sosiego personal.

El caso en concreto de esta sentencia condenaba a un acosador que por medio de llamadas telefónicas, mensajes de mensajería instantánea, y mensajes de texto, algunos de contenido sexual. Consiguió alterar la vida normal de la persona acosada. Son acciones que en ocasiones vienen derivadas de problemas vecinales. Las diferencias entre vecinos terminan en un acoso personal contra aquellos que mantienen opiniones o posiciones diferentes. O contra aquellos que en ese momento ostentan la responsabilidad de presidir la Junta de Propietarios o incluso contra el puesto de Administrador de la Finca.

En una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de mayo de 2017, se confirma que para adquirir relevancia penal, las conductas de acoso deben limitar la libertad de obrar del acosado. Por lo que no basta en ningún caso el mero sentimiento de intranquilidad o temor.

El vecino gritón y ruidoso

¿Quién no ha “sufrido” a un vecino fiestero? El descanso de los vecinos puede ser alterado en cualquier momento por los ruidos de alguna celebración en la Comunidad. Lo primero que tenemos que tener claro es que la Ley no es nada clara en cuanto a los horarios en los que “se puede” producir ruido en las viviendas. En principio hay que ser aplicar la “tolerancia” con el ruidoso, si ya entiendo que no es fácil cuando el otro no tiene “tolerancia” con nuestro descanso. Pero en principio algo puntual y extraordinario no puede ser tratado de la misma forma que algo que es periódico y constante; la Comunidad debe llamar la atención y si se siguen practicando esas “actividades molestas” es el momento de lo que se conoce como “acción de cesación de la actividad molesta”, de la que hablaremos en otra entrada, solo un apunte el Juez en estos casos puede llegar a privar del uso de la vivienda al causante hasta por tres años, no es moco de pavo.

¿Instalamos el ascensor?

Las Comunidades con unos cuantos años se enfrentan de vez en cuando al dilema de la instalación de un ascensor, ¿quién lo paga? ¿cuántos tenemos que estar de acuerdo? ¿puedo quedarme fuera de ésto? Son todas preguntas que nos pueden asaltar. El gasto de la instalación de un ascensor corre de cuenta de todos los propietarios, incluso de locales comerciales que obviamente no van a hacer uso de él, para la aprobación de la instalación de un ascensor en una comunidad basta con obtener en la Junta mayoría simple, antes era preciso contar con 60% de los propietarios, la única forma de quedarse fuera del pago de la instalación, que no de su mantenimiento, es una decisión que está en manos de la Junta de la Comunidad que llegue al acuerdo de excluir del pago a una parte de los propietarios, es algo normal con los dueños de locales comerciales.

Los morosos

Otro de los problemas que acechan a las Comunidades de Vecinos son los morosos, el retraso de los pagos de la Comunidad puede llevar a tener una deuda importante y al tiempo ahogar económicamente a la Comunidad. La Comunidad puede iniciar una demanda para pedir el embargo de los bienes del moroso con el fin de cubrir la deuda adquirida con ella.


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