Recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador, requiere del cumplimiento de unos requisitos y plazos en el contrato de alquiler. ¿Cuándo puede recuperar la vivienda el propietario? ¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

Para recuperar la vivienda alquilada por causa de necesidad es preciso conocer el contrato de arrendamiento. La duración del contrato de alquiler de vivienda depende del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, pero existe un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo: 5 años o 7 años, si el arrendador es una persona jurídica. Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima es de 3 años. Aquellos contratos  firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone el Real Decreto-Ley 21/2018.

La prórroga forzosa es la que se produce hasta alcanzar el plazo mínimo de duración del contrato. Estas prórrogas anuales son voluntarias para el inquilino y obligatorias para el arrendador.

Prórroga forzosa en contratos de alquiler

Esta necesidad de recuperar el uso de la vivienda alquilada puede venir motivada por un cambio de las circunstancias personales del arrendador. En estos supuestos y siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es posible que se deniegue la prórroga forzosa establecida en dicha ley para el arrendador.

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda se acuerda libremente por las partes. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al arrendador una serie de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo de:

• 5 años si éste es una persona física o
• 7 años, si se trata de una persona jurídica.

Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima era de 3 años. La prórroga forzosa es la que tiene lugar hasta que se cumple este plazo mínimo de duración del contrato siempre que el inquilino así lo quiera.

Procedimiento a seguir para recuperar vivienda alquilada por necesidad

• Debe haber transcurrido el primer año de contrato.
• El arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su excónyuge.
• Debe realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
• La vivienda debe ser ocupada antes de tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda.
• No es suficiente con la comunicación para recuperar la vivienda arrendada por necesidad. Además la causa debe ser real y debe poder acreditarse.

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad en contratos celebrados desde el 6/06/2013 hasta el 5/03/2019

La cuestión se regula en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el apartado 3º del citado precepto se recoge la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato de arrendamiento. El citado artículo 9.3º LAU dispone:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad en contratos celebrados desde el 5/03/2019 en adelante

El artículo 9.3 de la LAU ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019. Esta reforma se aplicará a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante. En dicha reforma aclara que debe constar expresamente en el contrato una cláusula que posibilite recuperar la vivienda por causa de necesidad. Si no aparece expresamente dicha cláusula no podrá invocarse por el arrendador dicha recuperación. El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha quedado redactado de la siguiente manera:

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.