Firmar una hipoteca es, con toda probabilidad, una de las decisiones más importantes y directas en la vida del consumidor. No en vano, estamos hablando de un pago continuado mensual durante una buena parte de la vida del hipotecado.

Ir a ciegas en este asunto es cavar tu propia tumba. Pues el tipo de endeudamiento a cubrir es de carácter importante. Todo el contexto que rodea la firma de una hipoteca está salpicado de conceptos, cláusulas, obligaciones, gastos hipotecarios… y letra pequeña. Pagar menos en una hipoteca depende del conocimiento, del paso firme y seguro sin dejar nada a medias.

Veamos cuales son los pasos recomendados a seguir para disfruta de un proceso de firma de hipoteca óptimo.

Escoge la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades – Tipo de Hipoteca

¿Existe una mejor hipoteca que otra? Técnicamente hablando puede existir un tipo de hipoteca que por su naturaleza te venga mejor y se adapte mejor a tus condiciones y salud financiera.

Al iniciar la búsqueda y” captura” de una hipoteca, observarás que las sucursales bancarias te ofrecen distintos tipos de hipotecas: según interés, cuota, tipo de inmueble, según naturaleza… realmente el más factor  común para su clasificación es aquel definidas por el interés.

El banco presta un dinero (para la hipoteca) a un tipo de interés (TIN) que se calcula sumando el porcentaje del diferencial más el Euribor.

Así pues, una primera decisión es seleccionar que tipo de hipoteca según su interés es más adecuada. A continuación, te enumeramos sus principales diferencias:

• Hipotecas a Tipo Fijo. Son aquellas hipotecas cuyo tipo de interés no varía durante todo el plazo hipotecario.  Las cuotas a pagar siempre serán las mismas. Este tipo de hipotecas a tipo fijo suelen tener el tipo de interés más alto (que otro tipo de hipotecas)  y un menor plazo.
• Hipotecas a Tipo Variable. Este tipo de préstamos hipotecarios se caracterizan por tener un tipo de interés basado en un diferencial fijo más un índice de referencia variable (Euribor). El valor de las cuotas subirá o bajará dependiendo del valor del índice de referencia variable. En este caso las cuotas a pagar no serán las mismas.
• Hipotecas a Tipo Mixto. Son aquellas hipotecas que combinan un tipo fijo con otro variable.

Cuestiones a tener en cuenta

Seleccionado el tipo de hipoteca conoceremos, también, el significado y repercusión del tipo de interés. El tipo de interés junto a otros conceptos son partes indivisibles en la naturaleza de una hipoteca.

Veamos cuales son aquellos términos en los que hay que pararse y estudiar con mucha atención:

• Tipo de Interés Nominal (TIN). Se trata del valor porcentual que recibe la entidad financiera por el préstamo del dinero. Se calcula TIN= Euribor + diferencial
• Diferencial. El diferencial es el porcentaje pactado con el banco para el pago de los intereses del préstamo solicitado.
• Tasa Anual Equivalente (TAE). Es un valor matemático resultado de calcular mediante fórmula: el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. Sirve como referencia para conocer el valor de un préstamo, ayudando a comparar diferentes productos hipotecarios.
• Amortización. La amortización de un préstamo se refiere al modo y forma de la distribución del pago. Existen varios tipos de amortización: francés, americano…
• Cuotas. Son la cantidad fija que vas a pagar al mes. Si hablamos de una hipoteca variable o mixta la cuota variará.
• Comisiones. Las comisiones son cargos (gastos) que la entidad bancaria carga al hipotecado. Pueden ser de muy distinta naturaleza: apertura, amortización anticipada, cancelación… es muy importante conocer el porcentaje de dichas comisiones, para no llevarse sustos con posterioridad.
• Vinculaciones. Numerosas hipotecas llevan consigo asociadas vinculaciones a productos bancarios: planes de pensiones, seguros… La idea es firmar un producto bancario (hipoteca) no cargarse con más.

Seleccionada la hipoteca comienza el proceso de negociación y firma de la hipoteca

¿Qué quiere el banco de ti?

En pocas palabras, el banco necesita saber si eres lo suficiente solvente, confirmado un estado financiero sano para acometer el pago de una hipoteca.

Para ello te solicitará documentos personales y financieros para realizar la pertinente revisión y estudio de viabilidad.

Siguiente paso - Tasación del inmueble

Una vez aprobada la viabilidad del futuro hipotecado, el siguiente paso es el de tasación de la vivienda. El cliente tiene la posibilidad ofrecer un estudio de tasación propio y no podrá ser obligado por la entidad bancaria a utilizar lo servicios de una empresa recomendada por ellos. En su caso, si el banco tiene dudas puede optar por una segunda valoración a cuenta suya.

Recordemos que los gastos hipotecarios vinculados a la tasación pueden ser reclamados si el banco impuso los servicios de una empresa de tasación.

Oferta vinculante y firma ante notario

El banco ofrece la oferta vinculante, documento donde se especifican las características y condiciones d lea futura hipoteca. Se ha de estudiar y entender para conocer todos los detalles.

Por último, se firma la hipoteca ante notario y ya puedes decir que estás en posesión de tu propia hipoteca.

Gastos hipotecarios que no has de pagar

Todo el proceso de creación y firma de una hipoteca lleva asociados una serie de gastos hipotecarios. Hasta hace unos pocos años, el hipotecado se encargaba del pago de los mismos, después de una sentencia del Tribunal Supremo del 2015, los gastos hipotecarios no corren solo a cargo del consumidor:

• Gastos Notariales.
• Gestoría.
• Registro de la Propiedad.
• Tasación. En el caso que el banco haya impuesto la empresa de tasación de inmuebles.
• Timbre de los documentos notariales y copias. Se abonará a partes iguales entre banco e hipotecado.

El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrá a cargo del consumidor, tras la última sentencia del Tribunal Supremo.

¡Ojo! A las cláusulas abusivas

La sentencia de las cláusulas suelo ha sido un gran alivio para miles de personas y  a su vez ha puesto en la mesa el tema de las cláusulas abusivas.

Una cláusula es tildada de abusiva cuando no es negociada por ambas partes y es impuesta, por una parte.

De ahí la importancia de revisar cada línea y cláusula de la hipoteca con el fin de no firmar nada que pueda ser un problema en el futuro.