Prácticamente todos los contratos de arrendamientos de vivienda o local establecen un tiempo de duración determinado, sin embargo, es frecuente que una vez llegado el momento de su vencimiento ninguna de las partes comunique a la otra su voluntad de extinguir ese contrato, permaneciendo el arrendatario en la vivienda o local con el permiso del arrendador, o al menos con su inacción.
A partir de este momento, se produce automáticamente un nuevo contrato por tácita reconducción con las mismas estipulaciones que las recogidas en el contrato original, sin necesidad de firmar un nuevo documento, con la excepción de la duración, no pudiendo considerarse una prórroga del contrato inicial.
En este sentido, el artículo 1581 del código civil establece que “si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.
De este modo, el nuevo contrato tendrá una duración equivalente a la forma en la que se fijó la renta en el contrato inicial, con independencia de si se abona mensualmente o no, siendo aclarado este extremo por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 26 de septiembre de 2018, afirmando que “esta es la interpretación que ha de imponerse como más acorde con lo previsto en la propia letra del artículo 1581 del Código Civil y en la finalidad de dicha norma, la cual está prevista para los supuestos en que se omite en el contrato la fijación de su duración, no siendo lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de esta renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta correspondiente a un año en el propio contrato, pues para ello- si quería ser conocida- bastaría una mera operación aritmética, como se ha dicho”.
Para poner fin a este nuevo contrato bastará el acuerdo de ambas partes o la comunicación de cualquiera de ellas de su voluntad de finalizar el mismo, en cuyo caso será necesario comunicar a la otra su deseo, por escrito y con antelación suficiente en atención al plazo legal aplicable, es decir, teniendo en cuenta la forma en que se fijó la renta en el contrato primitivo para evitar su renovación.
¿Qué posición mantienen los fiadores o avalistas del contrato?
Tal y como recoge el artículo 1567 del Código civil, “en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal”.
Por lo tanto, el fiador no responde ante el arrendador de las rentas devengadas y no abonadas durante este nuevo periodo, salvo que de modo expreso las partes hayan pactado que el avalista o fiador seguirá respondiendo, aunque se produzca la tácita reconducción del arrendamiento o consienta expresamente la misma.
