El negocio del alquiler turístico en Canarias está en pleno auge, pero antes de recibir a tus primeros huéspedes con un buen mojo picón, hay algo crucial que debes dominar: el papeleo. La normativa fiscal en el archipiélago tiene sus propias reglas del juego y perderse entre leyes es más fácil de lo que crees. Afortunadamente, no estás solo en este proceso administrativo y por eso te dejamos esta guía con todas las obligaciones tributarias y legales que debes cumplir para evitar sorpresas desagradables.
El punto de partida: Las diferencias clave con la Península
Si ya conoces cómo funciona este negocio en Madrid o Barcelona, borra de tu mente casi todo lo que sabes. Canarias es un mundo aparte a nivel impositivo debido a su Régimen Económico y Fiscal (REF). Esta condición geográfica e histórica dota a las islas de una autonomía que impacta directamente en tu bolsillo y en tus obligaciones como propietario turístico.
La gran diferencia radica en que el territorio canario cuenta con su propia Hacienda autonómica para gestionar sus tributos locales. Mientras que en el resto de España la gestión del impuesto al consumo está centralizada por la Agencia Tributaria estatal, en el archipiélago los trámites y los tipos impositivos se gestionan de manera completamente independiente.
Olvídate del IVA: Bienvenido al mundo del IGIC
La principal diferencia que vas a notar en tu día a día es que en el archipiélago no existe el IVA. Aquí el rey absoluto es el Impuesto General Indirecto Canario, más conocido por sus siglas: IGIC. Este tributo sustituye por completo al IVA en todas las operaciones comerciales que se realicen dentro de las islas.
A diferencia del IVA peninsular para servicios turísticos, que se sitúa en un 10%, el tipo impositivo general del IGIC para el arrendamiento vacacional es del 7%. Sin embargo, que el porcentaje sea menor no significa que los trámites sean más sencillos, por lo que contar con una buena asesoría fiscal en Canarias te ahorrará horas de dolores de cabeza.
¿Estás exento de pagar este impuesto?
Esta es la duda más frecuente entre los propietarios novatos y la respuesta depende de los servicios adicionales que prestes. Si te limitas a entregar las llaves, dar sábanas limpias a la entrada y limpiar la vivienda únicamente el día que entran y salen los huéspedes, la operación está exenta de aplicar este impuesto.
La situación cambia por completo si decides ofrecer servicios propios de la industria hotelera durante la estancia de tus clientes. En el momento en que incluyes extras como limpieza diaria, cambio de toallas a mitad de semana, servicio de desayuno o custodia de equipajes, tu alquiler pasa a estar plenamente sujeto al gravamen obligatorio del 7%.
El primer paso legal: El alta censal
Antes de publicar tu anuncio en Airbnb o Booking, debes legalizar tu situación frente a la administración pública. No puedes empezar a recibir ingresos ni hospedar viajeros sin haber avisado previamente a la Agencia Tributaria Canaria mediante una declaración censal de comienzo de actividad.
Para llevar a cabo este registro obligatorio, deberás cumplimentar y tramitar de forma telemática el Modelo 400. En este documento oficial indicas tus datos personales, la ubicación exacta del inmueble que vas a explotar y el epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) que te corresponde por tu alojamiento.
Las declaraciones trimestrales: El Modelo 420
Si tus servicios están sujetos al gravamen por ofrecer extras hoteleros, te toca rendir cuentas con el fisco cada tres meses. El documento que utilizarás para declarar el impuesto repercutido a tus huéspedes y deducir los gastos de tu actividad es el Modelo 420 de la Hacienda Canaria.
Las fechas de presentación son fijas: durante los primeros veinte días de los meses de abril, julio y octubre, y hasta el 30 de enero para el cierre del año. Si te abruma el calendario fiscal, delegar esta tarea en Asesorae, asesoría online en Canarias, te garantizará que cada casilla esté perfectamente cumplimentada.
El resumen anual y la importancia del Modelo 425
El año fiscal no termina en diciembre con la última autoliquidación del trimestre. Durante el mes de enero tienes la obligación de confeccionar el Modelo 425, una declaración puramente informativa que resume todo lo acontecido en tu negocio durante los doce meses anteriores.
En este modelo anual debes cuadrar al céntimo las bases imponibles y las cuotas que fuiste declarando en tus Modelos 420 previos. La Hacienda insular cruza estos datos de manera automatizada para detectar discrepancias, por lo que la precisión en tus registros contables debe ser milimétrica para evitar inspecciones.
La Renta y el IRPF: El turno del Estado
Una vez que hemos solucionado el frente autonómico con el fisco canario, toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria estatal (AEAT). Los ingresos limpios que obtengas de tus huéspedes tributan en tu Declaración de la Renta anual dentro de la categoría de Rendimientos del Capital Inmobiliario.
Debes sumar todos los ingresos brutos percibidos y restar todos aquellos gastos que la ley te permite deducir para calcular tu beneficio neto real. La mala noticia es que los alquileres vacacionales no disfrutan de las reducciones fiscales del IRPF destinadas a los arrendamientos de vivienda habitual.
Gastos que puedes deducirte para pagar menos
Para optimizar tu factura fiscal y no pagar de más en el IRPF, es fundamental que guardes todas las facturas asociadas a tu actividad. La ley te permite restar gastos como los anuncios en plataformas digitales, comisiones bancarias, publicidad, servicios de limpieza, lavandería y los suministros de agua, luz e internet.
También son deducibles los impuestos locales como el IBI, las tasas de basura y las primas de los seguros del hogar. Eso sí, recuerda que si la vivienda pasa temporadas vacía y a tu disposición, sólo podrás deducir la parte proporcional a los días que el inmueble estuvo efectivamente alquilado.
La amortización: El gasto deducible que muchos olvidan
Existe un gasto deducible muy potente que a menudo pasa desapercibido para los propietarios particulares: la amortización del inmueble. El fisco entiende que las propiedades sufren un desgaste natural con el paso del tiempo y te permite desgravar un porcentaje anual por la pérdida de valor de la construcción.
Por norma general, puedes deducir cada año el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción o su valor catastral. Para aplicar este concepto correctamente, te recomiendo revisar guías sobre la tributación del alquiler vacacional en Canarias y calcular tu ahorro real.