Alvarez Abogados Tenerife
La litigiosidad derivada de la perturbación del derecho de propiedad y la recuperación de la posesión ha experimentado un crecimiento exponencial en la Comunidad Autónoma de Canarias. La configuración del archipiélago como un polo de atracción para la inversión inmobiliaria internacional, unida a la existencia de un vasto parque de viviendas titularidad de entidades financieras y fondos de inversión, ha generado un caldo de cultivo propicio para la proliferación de ocupaciones irregulares.
En este escenario, la Dirección letrada se enfrenta a una disyuntiva procesal de capital importancia en la jurisdicción civil: la correcta incardinación de la demanda a través del juicio verbal de desahucio por precario o mediante el cauce del desahucio por ocupación sin título. Errar en la elección de la acción no solo conlleva el riesgo de desestimación de la demanda por inadecuación de procedimiento, sino la perpetuación del daño patrimonial para el titular.
Delimitación: La difusa frontera de la tolerancia posesoria
Históricamente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo adoptó un concepto amplio de "precario", englobando no solo los supuestos clásicos de concesión graciosa o comodato extinguido, sino cualquier situación de posesión sin título, sin pago de merced y sin voluntad del dueño.
Sin embargo, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, obligó a trazar una línea más nítida:
- Precario: Presupone, por regla general, una posesión inicial consentida o tolerada por el titular (relación previa) que, ante la revocación de dicho consentimiento, deviene ilegítima.
- Ocupación sin título: Implica un despojo posesorio radical originario; una entrada en el inmueble con violencia, intimidación o clandestinidad, ignorada o rechazada por el titular desde el minuto cero (equivalente civil de la usurpación penal).
El cauce procesal: Desahucio y sus restricciones subjetivas
La LEC fue diseñada por el legislador para agilizar la recuperación de la vivienda mediante un incidente cautelar inaudito: la posibilidad de exigir a los ocupantes que aporten título justificativo en el plazo perentorio de 5 días. De no hacerlo, se dicta auto ordenando la inmediata entrega de la posesión, irrecurrible y ejecutable sin esperar el plazo de 20 días.
El gran escollo procesal de este cauce es su severa restricción en la legitimación activa. Solo pueden acudir a esta vía:
1. Las personas físicas.
2. Las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer.
3. Las entidades públicas propietarias de vivienda social.
Esta limitación deja en la más absoluta indefensión procedimental a las personas jurídicas (sociedades mercantiles, promotoras, fondos de titulización y entidades bancarias), que constituyen un volumen altísimo de los demandantes en los partidos judiciales de Arona, Granadilla de Abona o San Bartolomé de Tirajana, entre otros.
El refugio en el precario y el impacto de la Ley de Vivienda
Ante la imposibilidad de utilizar el "desahucio express", las personas jurídicas se ven abocadas a instar el desahucio por precario. Y es aquí donde la praxis judicial en Canarias muestra su mayor complejidad debido a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
En la actualidad, interponer una demanda de precario en representación de una persona jurídica exige superar un auténtico laberinto de requisitos de admisibilidad:
- Certificación de gran tenedor: Es imperativo aportar certificación del Registro de la Propiedad que acredite si el actor posee más o menos de 10 (o 5, en zonas tensionadas) inmuebles urbanos.
- Acreditación de la vulnerabilidad: Si el actor es gran tenedor, debe acreditar si los ocupantes ignorados se encuentran en situación de vulnerabilidad económica, exigiéndose a menudo la solicitud de informes a los Servicios Sociales de los Ayuntamientos canarios (notoriamente saturados).
- Mediación previa obligatoria: En caso de vulnerabilidad, la demanda no será admitida sin haber acudido a un proceso de intermediación o conciliación previo.
En la práctica de nuestros juzgados, estos requisitos operan como verdaderas excepciones procesales dilatorias. Los demandados (a menudo asesorados para eludir el lanzamiento) paralizan sistemáticamente los procedimientos invocando la falta de estos presupuestos, transformando un juicio verbal teóricamente sumario en un proceso que puede prolongarse años.
La alternativa jurisdiccional: La acción penal por usurpación
Ante el colapso de la vía civil motivado por los requisitos de la Ley, desde Álvarez Abogados Tenerife constatamos que muchos titulares jurídicos optan por la jurisdicción penal a través del delito de usurpación pacífica de bienes inmuebles.
El éxito de esta vía radicará en la inmediatez de la denuncia y en la solicitud, al amparo de la Ley de Enjuiciamiento Criminal y la Instrucción 1/2020 de la Fiscalía General del Estado, del desalojo cautelar inaudita parte. Para ello, la acusación particular debe acreditar sólidamente no solo el título de propiedad, sino el grave perjuicio patrimonial (lucro cesante, paralización de obras o ventas) que la ocupación genera a la mercantil.
Estrategia Letrada
El panorama de la recuperación posesoria en España ha abandonado la simplicidad del clásico juicio verbal para convertirse en un terreno de minas procesales. En Canarias, la conjunción de una alta demanda habitacional y los nuevos filtros de admisibilidad obligan a descartar la interposición de "demandas tipo".
La estrategia jurídica debe ser quirúrgica. Evaluar la naturaleza jurídica del propietario (persona física vs. jurídica), analizar si existió entrega previa de llaves (para decantarse por el precario) o si hubo ruptura de cerradura (usurpación), y anticipar los escudos de vulnerabilidad de los ocupantes, son los pasos críticos previos a la redacción de la demanda. Solo un asesoramiento altamente especializado garantiza la restitución del activo inmobiliario a su legítimo titular en tiempos procesalmente razonables.
