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¿Puede el arrendatario abandonar la vivienda antes del plazo estipulado en el contrato? ¿Qué consecuencias tiene para las partes?

El derecho de desistimiento es el derecho del arrendatario a poner fin al contrato de arrendamiento de manera unilateral antes del plazo de duración pactada. Lo primero que debemos tener en cuenta es que el arrendatario podrá dar por finalizado el arrendamiento sin penalización alguna, y en cualquier momento, siempre que exista un acuerdo de las partes en este sentido. Cuando esta situación tiene lugar es fundamental que citado acuerdo se refleje documentalmente, lo que evitará posteriormente conflictos entre arrendador y arrendatario.

Sin embargo, la mayor parte de las veces en las que el arrendatario quiere poner fin a su contrato de manera anticipada no encuentra el beneplácito del arrendador. Ante este tipo de conflictos debemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y concretamente a su artículo 11 que recoge el derecho de desistimiento y dice expresamente que “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Por lo tanto, para que pueda tener lugar el abandono de la vivienda por parte del arrendatario, sin penalización alguna es necesario que 1) haya transcurrido más de 6 meses desde el comienzo del contrato; 2) que el arrendatario preavise al arrendador su intención de abandonar la vivienda de forma fehaciente, con una antelación mínima de 30 días naturales.

Este artículo fue introducido por la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y entró en vigor el 6 de Junio de 2.013, por lo que resulta de aplicación para todos aquellos contratos de arrendamiento firmados desde esa fecha hasta la actualidad.

Lo cierto es que el precepto no recoge nada para aquellos supuestos en los que el arrendatario quiera abandonar la vivienda antes de que transcurran los primeros seis meses de contrato, antes del plazo mínimo legalmente establecido. Sin embargo, la jurisprudencia ha venido entendiendo que ante esta situación, el arrendatario debe abonar las rentas correspondientes a los meses que restan hasta alcanzar el plazo de los 6 primeros meses de contrato, por el perjuicio económico que se le causa al arrendador, y siempre que éste no vuelva a arrendar la vivienda en ese plazo de tiempo, ya que en caso de hacerlo podría entenderse como un enriquecimiento injusto. 

¿Las partes pueden establecer en el contrato una penalización o indemnización mayor a la legalmente establecida?

Cualquier cláusula que se incluya en el contrato de arrendamiento en este sentido, es decir, que establezca una indemnización superior a la establecida en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en caso de desistimiento, será considerada nula de conformidad con el artículo 6 del mismo texto legal, que establece que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

Sin embargo, serán válidas aquellas cláusulas que establezcan una penalización o indemnización en caso de que el arrendatario quiera desistir del contrato dentro de los primeros seis meses de vigencia, ya que tal previsión no vulnera los derechos del arrendatario. 

¿Qué ocurre si el contrato no establece ninguna penalización? 

En realidad, cuando el contrato de arrendamiento de vivienda no recoge nada en este sentido, lo cierto es que el arrendatario no tendrá que pagar penalización alguna una vez transcurran los primeros seis meses de contrato, ya que el propio artículo 11 de la Ley dice expresamente que “las partes podrán pactar”, dejándolo a la autonomía de la voluntad de las partes.

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