Tanto si tienes una vivienda arrendada como si vives de alquiler, es posible que te estés preguntando si el propietario o el inquilino pueden rescindir el contrato de alquiler antes de la fecha de finalización del mismo. Dadas las reiteradas dudas sobre este problema, en este artículo vamos a explicar en qué casos se puede finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo, ya sea el propietario de la vivienda quien quiere poner fin al arrendamiento, como si es el inquilino quien quiere dejar la vivienda antes de finalizar el periodo firmado. 

Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo

Para dar respuesta a la pregunta ¿en qué casos se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo? hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos. En esta normativa, que ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo, se recogen las casuísticas por las cuales se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”. Esto quiere decir que si el arrendador o el arrendatario incumplen cualquiera de los puntos firmados en el contrato de alquiler, la otra parte que sí está cumpliendo con sus obligaciones, puede exigir que se cumpla el contrato firmado o bien que finalice el contrato de arrendamiento antes del periodo fijado debido al incumplimiento del mismo por la otra parte.

¿En qué casos puede el inquilino finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo?

Según el Artículo 11 de la LAU: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. 

Es decir, el inquilino podrá poner fin al alquiler de la vivienda siempre que hubieran transcurrido ya 6 meses desde la firma del contrato y siempre que avise al arrendador con, al menos, 30 días de antelación. 

Aquí, es importante tener en cuenta que este artículo rige para los alquileres firmados a partir de junio del año 2019, fecha en la cual entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU. 

Además, en el Artículo 27 de esta ley se establece que el inquilino podrá poner fin al contrato de alquiler si se produce una de estas circunstancias:

• El arrendador no realiza las reparaciones en la vivienda a las que viene obligado según esta propia ley. 
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿Cuándo puede el propietario de la vivienda poner fin al alquiler antes de tiempo?

Aquí la casuística se amplía. Así, la ya citada ley establece en su articulado que el arrendador podrá finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo si se produce alguna de las siguientes circunstancias: 

• Cuando se produce el impago de las rentas por parte del inquilino. 
• Si el inquilino no abona la fianza del alquiler. 
• El subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda alquilada.
• Si el inquilino realiza daños de manera intencionada en la vivienda- También si realiza obras no consentidas por el arrendador en aquellos casos que el inquilino debe contar con el visto bueno del arrendador para realizar dichas obras en la vivienda alquilada.
• Si en la vivienda se celebran actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
• Si el propietario necesita recuperar la vivienda para poder vivir en ella, bien el arrendador o bien un familiar de primer grado de consanguinidad. Ante esta circunstancia, el propietario debe notificar a su inquilino esta necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación y justificar dicha necesidad. 

Otras causas que pueden conllevar la extinción del arrendamiento

Junto con todo lo anterior, aplicable a propietarios o inquilinos, la LAU recoge que también podrá extinguirse el contrato de arrendamiento por la pérdida del inmueble alquilado por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina, cuando esta es acordada por la autoridad competente.

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Tanto si eres inquilino como si eres el propietario de una vivienda alquilada y tienes dudas legales sobre el contrato de arrendamiento, finalizar contrato de alquiler antes de tiempo, qué hacer en caso de impago de rentas, dudas sobre quién debe asumir el coste de obras o reparaciones en viviendas alquiladas o qué hacer ante cualquier problema causado por la otra parte, consulta con abogados expertos. 

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