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Cuando el propietario de una vivienda decide arrendarla, su principal preocupación no es solo que su arrendatario cumpla mensualmente con el pago de la renta, sino que se comporte de forma adecuada conforme a las normas de convivencia de la Comunidad de Propietarios, y su llegada no suponga un problema para el resto de vecinos. Nadie quiere un vecino molesto.

Normalmente, cuando surgen los primeros conflictos, el resto de vecinos intenta solucionar el problema directamente con el arrendatario, aunque si la situación persiste es preciso ponerlo en conocimiento del propietario/arrendador, para que pueda adoptar las medidas oportunas, ya que la ausencia de esta comunicación podría impedir la exigencia de responsabilidades.

En este sentido, el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de Julio, establece que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

¿Qué debemos entender por conducta o actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita?

Para poder determinar si nos encontramos ante una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, es necesario acudir a las leyes, reglamentos y ordenanzas de ámbito estatal, autonómico o local, respectivamente, en función de las competencias que tienen atribuidas.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, "el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita".

Igualmente, el Tribunal Supremo afirma a este respecto, en su Sentencia, de fecha 13 de Diciembre de 2007, que “no se puede perturbar “la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad”.

De forma común, entendemos que concurre una actividad molesta cuando tiene lugar por parte de un vecino una conducta que perturba la paz y la buena convivencia, y aunque el catálogo de supuestos resulta muy amplio, las incomodidades más habituales son las producidas por ruidos o vibraciones, por humos, gases, olores o suciedad, o por conductas peligrosas o prohibidas en el Código Penal.

Por lo tanto, el arrendador, una vez que tiene conocimiento de esta situación y las quejas de sus vecinos, y tras intentar llegar a un acuerdo con su arrendatario, podrá de conformidad con el artículo 27.2.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, resolver de pleno derecho el contrato.

¿Qué acción puede ejercitar la Comunidad de Propietarios frente al vecino molesto?

Por otro lado, ante este tipo de situaciones, el artículo 7.2 anteriormente citado habilita al presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, para que requiera a quien realice las actividades prohibidas o molestas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que estimen oportunas.

En caso de que el arrendatario persista en su comportamiento, haciendo caso omiso al requerimiento realizado, el presidente de la comunidad podrá, con la autorización de la junta de propietarios, iniciar contra él la acción de cesación de las conductas molestas, con la que se persigue restablecer la convivencia alterada, pudiendo incluso solicitar una indemnización por daños y perjuicios, así como la privación del uso de la propiedad durante un periodo de tiempo.

La mayor parte de la jurisprudencia entiende necesario dirigir también la acción contra el propietario, al poder verse afectado por la resolución judicial que se dicte, resultando imprescindible cuando la comunidad pretende solicitar que se le condene al pago de una indemnización a causa de su pasividad, o se le prohíba durante un periodo de tiempo volver a arrendar la vivienda o local, al no haber puesto los medios suficientes para que el arrendatario cesase en su actividad molesta.

Tanto si es el propietario de la vivienda quien interesa la resolución del contrato, como si es la comunidad de propietarios la que inicia la acción contra el arrendatario, es fundamental que exista frente a él prueba suficiente en la que se pueda sustentar la pretensión, debiendo tratarse de conductas que permanezcan en el tiempo y que tengan notoriedad.

En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de e Pontevedra, de 30 de Abril de 2.015, afirma que según el Tribunal Supremo “la base de la notoriedad está constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 Abr. 1967 ), por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Así mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales ( STS 16 Jul. 1994 )”.

De igual modo, añade que “la calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS 16 de julio de 1993 ) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 cc y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979 )". 

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