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Son muchos los negocios y comercios que se han visto afectados por el COVID 19. La imposibilidad de abrir al público y el confinamiento de la población hacen imposible las ventas y en consecuencia la supervivencia del negocio que con tanto esfuerzo se levantó durante años.

A fecha 22 de abril de 2020 el Real Decreto ley 15/2020 por el que se aprueban medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes ha adoptado una serie de medidas de ayuda para los arrendamientos de local de negocio afectados por el COVID 19.

Las medidas adoptadas por el Real Decreto 15/2020 se dividen en dos grupos:

A.-Arrendadores Grandes tenedores

Cuando los arrendadores sean grandes propietarios (10 inmuebles o mas o superficie alquilada superior a 1500 metros cuadrados), los arrendatarios que se hayan visto que se hayan visto afectados por el COVID 19, pueden acogerse a las siguientes ayudas.

Los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, es decir hasta el 23 de mayo de 2020 la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses.

El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses, y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria.

La opción por esta moratoria impedirá la ejecución de garantías de pago, como avales bancarios o seguros de impago de alquiler.

B.-Arrendador pequeño propietario

En el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto (hasta el 23 de mayo de 2020) se podrá solicitar el «aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por
ambas partes con carácter voluntario».


En estos casos las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta.

Cuando se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.

Requisitos

  1. El autónomo deberá estar afiliado y dado de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la pandemia.
  3. En caso contrario, será necesario acreditar la reducción de la facturación del mes previo al que se solicita la moratoria en, al menos, un 75% en relación a los meses de normalidad.
  4. Esta exigencia que es válida tanto para pymes como para autónomos tendrán que estar reflejadas en los libros de contabilidad y en una declaración responsable que incluya los ingresos y gastos.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado de tales ayudas sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

¿Y si las ayudas no son suficientes?

En aquellos casos en los que no se logra un acuerdo con el arrendador o las ayudas no son suficientes, ¿qué podemos hacer con el alquiler?.

En este caso hay que diferenciar atendiendo al tipo de actividad desarrollada.

A.-Actividades que no han sido suspendidas por el Real Decreto de estado de alarma

En los locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 de estado de alarmano existiría ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario.

Sin embargo, muchas de estas actividades se han visto gravemente afectadas por el confinamiento, por lo que cabría aplicarles también las soluciones a las que luego aludiremos

B.-Actividades que sí han sido suspendidas por el Real Decreto de estado de alarma.

Los negocios que sí entran entre las actividades suspendidas por el real decreto resultan menos controvertidas en cuanto a la posibilidad de modificar o resolver sus contratos.

Sin perjuicio de que será necesario siempre analizar las circunstancias concretas del caso, ¿qué puede hacer el arrendatario además de acogerse a las ayudas?.

En principio el arrendatario puede solicitar una rebaja o suspensión de la renta en base a lo siguiente:

1.- Resolución del contrato

Puede ser solicitada al amparo de los arts 1105 del Código Cvil  y 1184 CC que disponen:

Art 1105 del CC:

Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables

Art 1184 del CC

También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible

Es decir, se puede solicitar la resolución del contrato por la imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento y por fuerza mayor.

También podría invocarse para evitar indemnizaciones por incumplimiento.

2.- Rebaja o suspensión de la renta

Si no se quiere resolver el contrato, pero ahora mismo es imposible hacer frente al pago de la renta establecida, se puede negociar una rebaja o suspensión de pago, aplicando la llamada cláusula «rebus sic stantibus»:

Esta figura que no se regula en la ley, es de construcción jurisprudencial.

Es un mecanismo para restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes, y exige que se den estos requisitos que han sido objeto de una interpretación muy restrictiva:

  1. Que hubiera existido una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias existentes entre las partes en el momento de la ce­lebración del contrato: parece claro que este requisito se cumpliría con la actual situación del estado de alarma.
  2. Que dicha alteración extraordinaria se hubiera producido por la concu­rrencia de circunstancias radical­mente imprevisibles en el momento de la celebración del contrato (en nuestro caso, la declaración del estado de alarma como conse­cuencia de una pandemia).
  3. Que la onerosidad o el coste de ejecución para una de las partes aumente de forma extraordinaria, es decir que sea muy gravoso el pago de la renta.
  4. Que se carezca de cualquier otro medio para salvar o impedir el perjuicio: sería el caso poco probable de que hubiera un seguro que cubriera este riesgo, en este caso lo correcto sería dar parte al seguro para el pago de la renta.

¿Cómo debemos proceder?

En todo caso para aplicar estas dos soluciones hay que tener en cuenta:

1.- Debe llegarse a un mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario.

2.- Si NO hay acuerdo hay que ir acudir al juez.

3.- En caso de solicitar una rebaja, es posible que el juez sólo establezca una limitación temporal a esa rebaja (por ejemplo si tras el estado de alarma la actividad se va a recuperar con normalidad en un par de meses, lo lógico es que la rebaja de la renta sea solo para esos meses)

A.- El arrendatario

El arrendatario debe comunicar al arrendador su necesidad de acudir estas opciones (resolución o rebaja) vía burofax para tener prueba fehaciente en caso de que el arrendador no las acepte y se vea abocado a un procedimiento judicial.

B.- El arrendador

Lo mismo cabe decir para el arrendador al que no le han pagado la renta, mi consejo es que envíe burofax requiriendo el pago donde haga constar posibles soluciones si es que le interesan.

En caso de no llegar a un entendimiento podrá ejercitar acciones judiciales para el desahucio y reclamación de rentas impagadas.




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