En la valoración inmobiliaria se pueden cometer diversos errores que pueden llevar a una tasación inexacta o errónea. Si bien no todos los errores se presentan en cada informe, algunos de ellos se evidencian en aquellos informes cuyo valor obtenido difiere del valor de mercado del inmueble.
A continuación, se presentan ocho de los errores más comunes que pueden cometer los tasadores y que pueden influir en el valor obtenido en el informe.
FALTA DE INFORMACIÓN PRECISA SOBRE EL INMUEBLE HEREDADO
Es esencial que el tasador disponga de información actualizada y precisa sobre el inmueble. El tasador debe tener acceso a información catastral y registral antes de la visita y documentar información detallada sobre el estado y características del inmueble, como tamaño, distribución, materiales, antigüedad, estado de conservación, entre otros factores relevantes.
ERRORES EN LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN
Hay varios métodos para valorar un inmueble, y es posible cometer errores al aplicarlos. El tasador debe conocer a fondo los métodos de comparación de mercado, capitalización de ingresos o residual, y saber aplicarlos correctamente.
A través de la orden Eco 805/2003, se ofrecen 4 de los métodos más utilizados en la tasación inmobiliaria. Adecuarse a esa metodología y saber aplicar, será la base del proceso.
VALORACIÓN SUBJETIVA DEL INMUEBLE EN HERENCIA
Los tasadores pueden caer en la trampa de hacer valoraciones subjetivas basadas en su propia opinión, en lugar de basarse en datos objetivos. El tasador debe ser imparcial y objetivo en su trabajo y basarse en datos y criterios objetivos para hacer la valoración.
Cabe tener en cuenta que un reparto de herencia, es un proceso ya de por sí largo y laborioso. Obtener el valor real de los bienes, es lo que garantiza un reparto justo entre los herederos. De ahí la importancia de actuar con rigor y objetividad por parte del tasador.
FALTA DE EXPERIENCIA O CONOCIMIENTOS TÉCNICOS DEL TASADOR
La valoración inmobiliaria requiere de conocimientos técnicos y experiencia. Si el tasador carece de estos, puede tener dificultades para valorar adecuadamente un inmueble y cometer errores que lleven a una tasación inmobiliaria baja.
ERRÓNEA SELECCIÓN DE COMPARABLES
El tasador compara el inmueble en cuestión con otros inmuebles similares que se ofertan en la misma zona o que ya se han vendido, y si selecciona comparables inadecuados, la valoración resultante puede ser baja o errónea.
FALTA DE ANÁLISIS DETALLADO DEL MERCADO
El tasador debe tener una comprensión profunda de la dinámica del mercado inmobiliario en la zona en la que se encuentra el inmueble. Si no tiene en cuenta factores como la oferta y la demanda, las tendencias de precios y la situación económica en general, la valoración puede ser errónea.
ERRORES DE CÁLCULO
Es posible cometer errores de cálculo al realizar los métodos de valoración, lo que puede llevar a una tasación inmobiliaria baja o errónea. Debido a la gran responsabilidad del valor de los bienes y las consecuencias de ellos, es necesario que el tasador revise las veces necesarias el infome, para asegurar que el valor obtenido es el correcto.
De su valoración, dependerá el reparto de los bienes entre los herederos.
INFLUENCIA EXTERNA EN LA VALORACIÓN
En algunas situaciones, la influencia externa puede afectar la valoración del inmueble. Por ejemplo, si hay una presión indebida del cliente para que el valor del inmueble sea alto o bajo, puede influir en la valoración. El tasador debe saber abstraerse de estas situaciones y ser lo más objetivo posible.
Puede ocurrir que en un reparto de herencia con varios beneficiarios, uno o varios de ellos, tengan intenciones distintas a los demás. Es por ello, que actuar con rigor y profesionalidad, eshime al tasador de responsabilidades y malas praxis.
