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¿Qué sucede cuando el promotor vende a una tercera persona la misma vivienda sin estar válidamente resuelto el primer contrato de compraventa? La doble venta inmobiliaria es una situación compleja en las que la buena fe, la inscripción en el registro de la propiedas y la resolución del contrato pueden ser elementos que compliquen su resolución. Veamos como enfocar este asunto.

Hace meses, exponiendo un caso resuelto satisfactoriamente en el despacho, nos ocupamos de la vertiente penal de la doble venta inmobiliaria. En el presente artículo nos vamos a detener en el plano civil de la misma. En primer lugar y para ubicarnos en el motivo que nos mueve a redactar las siguientes líneas no podemos pasar por alto la crisis económico-financiera que lamentablemente ha desatado la pandemia del coronavirus y que nos hace rememorar la crisis inmobiliaria de 2008 —aunque esperemos que las consecuencias de la actual situación sean menos devastadoras—. Por lo que respecta a la doble venta de un inmueble, traemos a colación el supuesto en el que el comprador, por causas variopintas, no puede cumplir con el contrato de compraventa y, o bien no efectúa alguna de las entregas a cuenta pactadas (o lo hace extemporáneamente), o bien no acude a otorgar la escritura de compraventa.

Exigir el cumplimiento o resolver el contrato de compraventa

Ante la anterior coyuntura, el promotor inmobiliario podrá optar por exigir el cumplimiento del contrato al comprador o por resolver el contrato de compraventa por incumplimiento del mismo. En las siguientes líneas nos detendremos en el análisis de esta segunda circunstancia y qué sucede si el promotor vende a una tercera persona la misma vivienda sin estar válidamente resuelto el primer contrato de compraventa.

Por regla general, lo habitual es intentar resolver la controversia de forma amistosa mediante la firma de un documento de resolución contractual de mutuo acuerdo tras un proceso de negociación previo. Sin embargo, la situación se enconará si el promotor pretende aplicar al comprador las penalizaciones que se hayan consignado en el contrato de compraventa para los supuestos de incumplimiento de las obligaciones que le competen, oponiéndose este último a dicha minoración. A partir de aquí se desencadena la peligrosa situación que vamos a describir pues la entidad promotora puede entender que su resolución por incumplimiento del comprador, aun siendo unilateral, es perfectamente válida y ante esa errónea creencia, acto seguido el promotor decide vender y formalizar la escritura pública de compraventa de ese inmueble con un tercer interesado. Pero, ¿es correcto este modus operandi?

Previamente debemos poner de manifiesto tres circunstancias:

Resolución unilateral del contrato

La primera es que para que resulte válida y eficaz la resolución unilateral debe ser aceptada, expresa o tácitamente, por la otra parte contratante. En caso contrario, habrá que acudir a los Tribunales para que se declare mediante resolución judicial que la resolución contractual se ha efectuado correctamente.

Sistema de adquisición de la propiedad

La segunda se refiere al sistema de adquisición de la propiedad imperante en nuestro ordenamiento jurídico (la denominada “teoría del título y el modo”) en el que deben concurrir dos requisitos: 1º) tener un título válido (el contrato de compraventa) y 2º) que se proceda a la entrega del inmueble, siendo válida no sólo la entrega física sino formas de entrega “ficticias” como el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Posesión de buena fe

Y, por último, que en nuestro Código Civil, la doble venta se regula en el artículo 1.473 con el siguiente contenido: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

A tenor de lo expuesto, vemos que en el caso de bienes inmuebles, cuando existe doble venta de una misma finca, adquirirá la propiedad quien primero inscriba la misma en el Registro de la Propiedad. En su defecto, quien de buena fe sea primero en la posesión y, en último lugar, quien siempre con la buena fe por delante, presente un título de fecha más antigua.

Por consiguiente, si el promotor-vendedor ha transmitido el inmueble a un tercero mediante escritura pública y éste ha inscrito su propiedad en el Registro de la Propiedad, su adquisición será inatacable si ha existido buena fe (es decir, si desconocía el anterior contrato de compraventa). El primer comprador únicamente tendría acción contra el promotor para exigirle la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, los intereses y la indemnización de daños y perjuicios a que hubiera lugar.

Cuestión distinta es si la segunda venta se hizo sin mediar buena fe por parte del segundo adquirente. En este caso, el primer comprador, si estuviera en disposición de poder cumplir con su contrato, puede presentar demanda solicitando: a) que se declare inválida la resolución contractual unilateral del promotor; b) la condena al promotor a que cumpla el primer contrato de compraventa y otorgue la escritura de compraventa; c) que se declare la nulidad de la transmisión de la propiedad al segundo comprador y d) que se cancele en el Registro de la Propiedad la inscripción de la escritura de compraventa a favor de este último. Al mismo tiempo, cabría la posibilidad de exigir al promotor la indemnización de los daños y perjuicios que el primer comprador, ahora demandante, hubiera podido sufrir.

Los supuestos de doble venta inmobiliaria con habitualidad presentan una alta dificultad técnica y requieren de un análisis sosegado de cada supuesto de hecho. 

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