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Nuestra legislación permite que el paso del tiempo durante un determinado período sea suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble. Es lo que se denomina “prescripción adquisitiva”, quizás comúnmente conocida como “usucapión”

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Nuestro Derecho concede al poseedor de un bien durante un paréntesis de tiempo predeterminado la posibilidad de adquirir el dominio en perjuicio del anterior dueño por la desidia demostrada por este último. Se considera que es una cuestión de seguridad jurídica cuya importancia estriba en que a través de esta institución se actualiza una situación de hecho que trasciende al resto de la sociedad.

Los diferentes plazos de tiempo que establece la ley para adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión del mismo determina la existencia de dos clases de usucapión o prescripción adquisitiva: la ordinaria y la extraordinaria. La primera requiere que confluya buena fe y justo título mientras que la segunda no requiere requisito alguno a cambio de precisar de un plazo superior para lograr adquirir el dominio.

1.- La prescripción ordinaria

Esta clase de prescripción precisa poseer el bien inmueble de forma ininterrumpida con buena fe y justo título durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes. Como curiosidad, para adquirir la propiedad de un mueble por usucapión ordinaria se requiere la posesión ininterrumpida de tres años mediante buena fe.

Cuando en el plazo de posesión del inmueble encontramos períodos de ausencia y de presencia, a los efectos de adquirir el dominio se computarán dos años de ausencia por cada año de presencia hasta alcanzar los diez años necesarios. Las ausencias inferiores a un año no se computan.

La posesión

El Código Civil establece que la posesión que se necesita es la denominada “en concepto de dueño”, que la posesión sea pública, pacífica e ininterrumpida en el tiempo.

Buena fe

En este caso, por buena fe se considerará la creencia de que el dueño del inmueble era la persona de quien recibió el mismo, creyendo que no existía en ese momento vicio que invalidaba su adquisición.

Justo título

A grandes rasgos el título a estos efectos será el que sirva de causa para la posesión. A su vez, este título debe ser “justo”, considerándose como tal el que es suficiente para transmitir el dominio de forma legal.

Al mismo tiempo, el título ha de ser “verdadero” y “válido” además de “probado” para evitar caer en presunciones. También se requiere que el título esté “inscrito” de forma que la usucapión ordinaria no puede realizarse frente a título inscrito en el Registro de la Propiedad.

2.- La prescripción extraordinaria

Como se ha dicho anteriormente, al no exigirse buena fe ni justo título, para adquirir el dominio de un inmueble mediante la prescripción extraordinaria se requiere un plazo de tiempo de treinta años de posesión ininterrumpida (seis años para el caso de bienes muebles) sin que se distinga entre ausentes y presentes.

3.- El cómputo del tiempo a efectos de prescripción

En el caso de la usucapión procede atender a tres premisas:

1.- El poseedor actual podrá sumar su tiempo de posesión al tiempo de posesión de su causante, a fin de sumar todo ese período como tiempo efectivo a efectos de prescripción.

2.- Salvo prueba en contrario, se presume que el poseedor actual que lo ha sido en época anterior lo ha sido durante el tiempo intermedio.

3.- El primer día de cómputo del plazo se cuenta por completo y el último se exige que lo sea en su totalidad.

Los procedimientos para adquirir la propiedad de un inmueble por usucapión suelen ser complejos y precisan de una prueba muy específica para acreditar los requisitos exigidos legalmente. En Tuabogadoinmobiliario somos especialistas en Derecho Inmobiliario y estamos a tu disposición para ayudarte con tu caso particular.

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