Hace unos días me sorprendió escuchar la noticia de una “startup” que aseguraba encontrar una solución al problema del acceso a la vivienda para los jóvenes. La propuesta consistía -nada más y nada menos- en comprar habitaciones como método de ahorro e inversión.

En un primer momento pensé que lo que proponían era la adquisición de una habitación previa segregación del inmueble del que formaban parte. Y automáticamente vino a mi mente la inviabilidad de tal propuesta por la infinidad de obstáculos que habrían de salvarse, partiendo del primero de reunir la habitación los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos por la legislación urbanística.

Pero no era esa su propuesta. Lo que planteaban nada tenía que ver con la división o segregación de una vivienda. Hablaban de ser propietarios de una habitación de un inmueble compartiendo zonas comunes, como el baño o la cocina, con los propietarios de las demás habitaciones. En pocas palabras, lo que pretenden es fomentar la copropiedad.

¡Qué disparate! -pensé- ¡Si los romanos levantasen la cabeza…! Y es que para los romanos la copropiedad tiene atribuida una naturaleza transitoria, incidental, siempre desventajosa, pues resulta indudable que constituye el origen de infinidad de conflictos. En el Derecho Romano se concebía la copropiedad como “mater rixarum, mater discordiarum” (madre de las peleas, madre de las discordias).

Ya lo apuntó el Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de julio de 2006: “la comunidad era considerada en el Derecho Romano una situación jurídicamente inidónea por favorecer los conflictos”.

Como es sabido, nuestro Código Civil se acoge a la concepción romana de la copropiedad o el condominio y favorece por ello -por entender indeseable tal situación- la desaparición de dicho estado legal, otorgando a cada copropietario la facultad de ejercitar la “actio communi dividundo” (la acción de división de la cosa común).

Así pues, la configuración que durante siglos se ha mantenido de la figura del condominio pretende ser demolida de un plumazo por el planteamiento ilusorio de una “startup”.

Entremos a analizar la propuesta. Como se ha dicho, el origen de la idea surge con la intención de permitir a los jóvenes acceder a ser propietarios de un inmueble como método de ahorro e inversión. No dudo de que los miembros de la “startup” actúen con la mejor de las intenciones en la elaboración de su proyecto, pero no es suficiente tener buena intención, es preciso poner sobre la mesa la realidad de la situación.

Así pues, debe aclararse que lo que adquiere el comprador de la habitación es una participación indivisa (un porcentaje) de la vivienda en su conjunto. Sería dueño, por tanto, de una cuota del inmueble que comparte con otros copropietarios, pero no de una porción determinada del mismo (la habitación en cuestión). Y ello con independencia de los pactos que, necesariamente, existirán entre los copropietarios.

Centrándonos en el primero de los pactos, aquel que atribuiría el derecho de uso exclusivo de una habitación concreta a cada copropietario, debe advertirse que el mismo no sería oponible a terceros, dado que no accederá al Registro de la Propiedad. Ello es así en virtud de lo dispuesto en el artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que transcribo a continuación:

“La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva”.

En este sentido, la Resolución de 9 de septiembre de 2009 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, vetó el acceso al Registro de la Propiedad de la venta de una participación indivisa de una finca con pacto de adscripción de uso, por carecer de la necesaria licencia urbanística de parcelación.  

¿Qué ocurrirá con los demás pactos que regulen la convivencia entre los copropietarios? Dígase, a modo de ejemplo, pactos relativos al uso y la limpieza de los baños, cocina y demás zonas comunes; a la posibilidad o no de tener mascotas; a la asignación de turnos para sacar la basura; al reparto de los gastos, etc. Estos pactos tienen naturaleza obligacional y, como tales, obligarán a quienes lo suscriben, pero no a terceros, pues tampoco accederán al Registro, donde únicamente tienen cabida los pactos de trascendencia real.  

En consecuencia, efectivamente, podrá reflejarse la adquisición en Escritura Pública, autorizada por Notario y podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero lo que se inscribirá no será propiedad de la habitación de un inmueble, sino la participación indivisa de una determinada vivienda.

El ahorro y la inversión

Son dos los atractivos que atribuye la “startup” a la adquisición de la habitación: el ahorro y la inversión.

El planteamiento es el siguiente: en lugar de gastar dinero arrendando una habitación, adquiere “su propiedad”. Pasado el tiempo podrás venderla y “recuperarás tu dinero”. Te ofrecen, además, la posibilidad de revendérsela a ellos (no mencionan el derecho de adquisición preferente que corresponde a los copropietarios del inmueble).

Hacen también referencia a la posibilidad de obtener ingresos mediante el arrendamiento de tu habitación, si la adquieres como inversión.

Incluso te proponen un plan de financiación “a tu medida” para llevar a cabo la adquisición, una financiación de hasta el 100%.

No aluden, sin embargo, a los gastos que la adquisición conlleva (Notaría, Registro, gastos de gestión, intereses del préstamo, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas) ni a los derivados de la propiedad (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Seguros, Comunidad de Propietarios, gastos de conservación) y del uso del inmueble (suministros, gastos de reparación, etc.).

También la transmisión lleva consigo una serie de gastos, quedando el vendedor sujeto al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) y a la ganancia patrimonial obtenida, en su caso, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Habría que analizar, teniendo en cuenta todo ello y los inconvenientes prácticos que -en mi opinión- tiene este planteamiento (inconvenientes a los que después aludiré), si compensa o no la adquisición propuesta.

Financiación

Otro aspecto que me llamó la atención fue el relativo a la financiación. Aseguran haber diseñado “el mejor producto financiero para que no te tengas que preocupar si otro propietario tiene problemas de pago”. Señalan: “no es una hipoteca tradicional donde la garantía es solidaria (…) es un préstamo independiente para cada propietario”.

Sin poder conocer el detalle del producto financiero que ofrecen, debe aclararse que préstamo e hipoteca son dos conceptos distintos. El préstamo es el contrato por cuya virtud una persona o entidad (el acreedor) entrega una cantidad de dinero a otra (el deudor) con obligación de devolverla en las condiciones pactadas. La hipoteca, en cambio, es la garantía que el deudor (o, en su caso, otra persona distinta) proporciona a quien le prestó el dinero. De manera que si el deudor no devuelve el préstamo en los plazos pactados, el acreedor (generalmente, entidad financiera) podría vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe.

En este caso concreto, referido a partes indivisas del inmueble, es posible el préstamo independiente al copropietario, respondiendo él del pago del mismo, como deudor. Incluso tiene derecho a hipotecar su porción indivisa inscrita. Sin embargo, no es posible admitir la hipoteca de una parte fija y determinada del inmueble (la habitación) mientras no se produzca su división. Por tanto, la hipoteca (la garantía) recaerá sobre la porción indivisa correspondiente al deudor.

En consecuencia, si el copropietario deja de pagar el préstamo y se ejecuta la hipoteca sobre la porción indivisa, se venderá en pública subasta esa parte indivisa del inmueble por una cifra generalmente irrisoria. Pudiendo darse el caso de que el nuevo copropietario forzase a los demás a vender la vivienda o, de no existir acuerdo, ejercitase la acción judicial de división de la cosa común, con la indeseable consecuencia para los demás de subastarse, esta vez, la totalidad del inmueble, por una insignificante cantidad.

Sin perjuicio de lo anterior, siendo las entidades financieras reacias a la concesión de préstamos hipotecarios sobre porciones indivisas, lo más probable es que las condiciones ofrecidas no sean de lo más favorables o exijan otro tipo de garantías como fianzas o avales.

Inconvenientes prácticos

Desde un punto de vista práctico, la copropiedad puede dar lugar a una serie de situaciones incómodas derivadas, en muchas ocasiones, de la convivencia misma. En este caso -se dice- es diferente, pues no estamos ante una situación sobrevenida e involuntaria (como puede ser una herencia o un divorcio) sino elegida voluntariamente. Siendo cierto que ello podría minorar -inicialmente- el riesgo de conflictos, también lo es que en ningún caso los evitará.

Y es que a nadie le son ajenos los problemas que la convivencia entraña, por mucho que se hayan establecido normas por contrato firmado por los copropietarios. Ciertamente podrá darse el caso de tener como condueños a personas cívicas, responsables, cumplidoras, razonables y de fácil convivencia, pero también podrá darse el caso contrario. Y en este segundo escenario, cosas que, quizá, podrías tolerar de un familiar cercano, no las tolerarías de un extraño.

Entre los conflictos que pueden surgir cabría enumerar:

• El uso y limpieza de zonas y utensilios comunes. En relación con el uso, es evidente que hay personas más cuidadosas que otras. Probablemente las primeras no asumirán con agrado las reparaciones que haya que acometer por un uso inadecuado de las cosas.  Del mismo modo podría decirse que el concepto de limpieza que uno tiene puede no coincidir con el que tiene otro. Incluso el gasto en productos de limpieza, si es compartido, puede ser fuente de conflictos.
• El ruido. El volumen de la TV, del equipo de música, de los amigos o acompañantes del “vecino” de habitación pueden llegar a resultar muy molestos.
• Las mascotas. En caso de permitirse tener mascotas en la vivienda, los olores por falta de la higiene necesaria, los ladridos excesivos en su caso, el deterioro de los muebles que pueda ocasionar la mascota… pueden dificultar también la convivencia.
• Suministros. El gasto que se haga de los suministros (agua, luz…) podrá ser más o menos moderado en función de cada copropietario. Los habrá que no escatimen y, a modo de ejemplo, mantengan encendido día y noche el aire acondicionado y quienes se esfuercen en controlar el gasto. Además de ello, salvo que la Compañía suministradora consienta la responsabilidad mancomunada de cada condueño -cosa harto improbable- en caso de impago de uno de ellos podrá reclamar el pago de la deuda a cualquiera de los demás (sin perjuicio de la relación interna entre ellos).  

Es cierto que los inconvenientes expresados existen igualmente cuando se arrienda una habitación, pero en el caso del arrendamiento será mucho más fácil poner fin a la indeseable situación dejando de arrendar la misma.

La copropiedad plantea otra serie de inconvenientes:

• Pago de los gastos de Comunidad de Propietarios, Seguros, Impuesto sobre Bienes Inmuebles.  Sin perjuicio de que, por pacto expreso entre los copropietarios, cada uno de ellos debe satisfacer la parte proporcional de tales gastos, los condueños responden solidariamente frente al acreedor del pago de los mismos, pudiendo, por tanto, reclamar el acreedor la totalidad de la deuda a uno de ellos (quien, evidentemente, tendrá acción contra los demás).
• Dificultad para vender tu participación indivisa. Parece que, en este caso, el problema quedaría resuelto en tanto que te ofrecen recomprar tu participación indivisa, sin embargo, habría que ver por qué precio. En la mentalidad actual (probablemente por los inconvenientes mencionados) poca gente estaría dispuesta a adquirir una copropiedad, por lo que pocas opciones tendrás de obtener un precio satisfactorio por la venta y tendrás que conformarte con el precio que por la recompra te ofrezcan.

Conclusión

En virtud de lo expuesto, la propuesta de adquirir la propiedad de una habitación o, más propiamente dicho, la copropiedad de un inmueble, presenta -en mi opinión- muchos más inconvenientes que ventajas.

El acceso de los jóvenes (y no tan jóvenes) a una vivienda es un problema, por supuesto que lo es, pero la solución que se plantea no permitirá en ningún caso solventarlo y podrá, en cambio, suponer un nuevo problema para el adquirente, que debería asesorarse bien previamente de los riesgos que la operación conlleva.