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La cláusula penal es una forma de asegurar los acreedores las pérdidas por el incumplimiento en una de las estipulaciones del contrato. Estas son disposiciones contractuales a través de las cuales los acreedores buscan promover el cumplimiento de las obligaciones a su favor.

Para lograr el cumplimiento establecen prestaciones adicionales que se producen en caso de un incumplimiento contractual del deudor es necesario que las partes establezcan correctamente los importes a indemnizar.

Definición de la cláusula penal en el Código Civil

La cláusula penal según el Código Civil es una disposición contractual que compromete al deudor de una obligación al cumplimiento de una penalidad. Esto en el caso de que se retarde o no se ejecute la satisfacción de la obligación que tiene a su cargo.

Esta cláusula se utiliza para garantizar el cumplimiento de la obligación principal de un contrato y para sancionar el incumplimiento. La aplicación de esta cláusula es para cualquier tipo de contrato.

Tiene una doble función por lo que puede ser convenida por las partes o punitiva. La función como convenida que es indemnizatoria por el no cumplimiento del contrato por una de las partes y la punitiva que sería una prestación adicional del deudor.

La cláusula penal o pena convencional, como también se le conoce consiste en un acuerdo accesorio. El cual se incluye en el contrato que tiene la obligación principal y a través de ella la parte contratante que tiene la obligación se compromete a pagar una cantidad si no cumple lo pactado o lo cumple de forma tardía o defectuosa.

Esto hace que exista una relación accesoria y de dependencia entre la obligación principal del contrato y la cláusula penal. Lo cual consta en el artículo 1155 del Código Civil y en las SSTS 30 marzo 2016 (Tol 5682215) y SSTS 30 abril 1991 (Tol 1727097).

Esta cláusula le proporciona al acreedor la garantía de una cuantía por el daño ocasionado en caso de incumplimiento. Al deudor le permite saber exactamente lo que le costaría el incumplimiento de lo acordado.

Tipos de cláusula penal

Los tipos de cláusula penal son:

Cláusula penal compensatoria

Este tipo de cláusula es debido a un incumplimiento total o absoluto de la obligación, por lo que la cantidad establecida sustituye el id quod interest. También una cantidad destinada por cualquier daño que se pueda originar por el incumplimiento del contrato.

Cláusula penal moratoria

Esta cláusula se aplica para los casos de incumplimiento de la obligación, bien sea ocasionado por cumplimiento defectuoso, por retardo o mora. La pena impuesta en este tipo de cláusula se acumula a la obligación principal.

El acreedor lo único que tiene que hacer es acreditar el incumplimiento defectuoso, la mora o el retardo de la obligación. La pena establecida en esta cláusula reemplaza a los daños moratorios, por lo que es posible su acumulación con la obligación principal.

Función de la cláusula penal

Función compulsiva

Esta cláusula genera una especial motivación en el deudor que lo incita al cumplimiento de la obligación principal. Esto con el propósito de evitar la imposición de la sanción establecida en la cláusula penal.

Función resarcitoria o indemnizatoria

Por medio de esta cláusula, se realiza una liquidación convencional de los daños establecidos por el incumplimiento de la obligación principal.

Función resolutoria

Cuando se acuerda una cláusula penal, el acreedor queda acreditado para demandar la obligación principal incumplida. También podrá reclamar la cantidad establecida en la obligación con cláusula penal.

La cláusula penal del contrato

Las partes al formalizar un contrato por lo general acuerdan una cláusula penal como una garantía de cumplimiento o de indemnización. Esta cláusula será aplicada en el caso de incumplimiento de alguna de las partes.

La cláusula penal en los contratos se encuentra regulada en el artículo 1592 del Código Civil. La finalidad de esta cláusula es penalizar o sancionar a la parte del contrato que no cumpla con lo pactado.

El contrato establece que la parte que no cumpla con el objeto del mismo se le imponga una pena en los siguientes casos:

  • El incumplimiento de lo pactado en el contrato.
  • Cuando cumplen el contrato, pero de forma tardía o fuera de los plazos acordados.
  • En los casos que cumplen el contrato, pero de forma imperfecta o defectuosa.
  • En cualquier de estos casos se aplica la cláusula penal y no requiere de más pruebas sino el incumplimiento del contrato.

Cláusula penal en el contrato de arrendamiento

La finalidad de la cláusula penal contratos de arrendamiento es regular las consecuencias en caso de incumplimiento del arrendatario. Como es no cumplir con su obligación de respetar la duración del contrato, incumplir con el desalojo o abandono del inmueble, alegar el supuesto derecho de desistimiento.

La cláusula penal en contratos de arrendamiento también puede ser aplicada en caso de decidir dejar el contrato sin efecto. Esto de acuerdo con lo establecido en el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El cual fue aprobado a través del Decreto 4104/1964, con fecha 24 de diciembre.

En esta ley se establecía el derecho del arrendador a ser indemnizado cuando el arrendatario decidiera dejar sin efecto el contrato. La cantidad por la indemnización es la equivalente a la renta que corresponde al contrato que queda sin cumplir.

Pero la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos no contiene una regulación para los arrendamientos. Por lo que con esta ley el incumplimiento del contrato de arrendamiento debe resolverse con las propias cláusulas del contrato y el Código Civil.

La cláusula penal en contratos de arrendamiento puede aplicarse de dos formas que son:

Por tasaciones anticipadas de perjuicios, con esta cláusula se pretende establecer las sanciones o indemnizaciones.  Todo debido a disputas legales por el incumplimiento de los acuerdos contractuales.

La otra forma que puede tener la cláusula penal en contratos de arrendamiento es estableciendo medidas futuras. Lo que significa que las sanciones o indemnizaciones se establecen en el momento de los perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato.

Cláusula de penal en el contrato de compraventa

En los contratos de compraventa se pueden establecer diferentes cláusulas de compraventa, como las siguientes:

Incumplimiento en el pago

La cláusula por incumplimiento de pago sería para los casos en que estos no se realicen conforme a lo acordado. Para estas situaciones se estaría usando el siguiente ejemplo de cláusula penal incumplimiento de contrato compraventa:

Se puede optar por cancelar el contrato sin que haya responsabilidad para las partes ni intervención judicial. Se restablecen las prestaciones realizadas de acuerdo con lo establecido en el contrato.

Por lo general, la cláusula penal por incumplimiento de pago establece devolución al comprador de los depósitos. Para ello, se fija una fecha límite y en caso de incumplimiento, el vendedor debe pagar los intereses correspondientes.

Otro modelo sería hacer una renegociación, pero sólo si las partes están de acuerdo.

Incumplimiento en la entrega del inmueble

Para los casos en que el vendedor no puede entregar el inmueble en el plazo acordado, existen dos modelos de cláusula penal de contrato que las partes pueden convenir:

El establecimiento de una nueva fecha en caso de que el vendedor por fuerza mayor o algún hecho fortuito no pueda cumplir. Para ello, se requiere que el vendedor acredite el motivo del incumplimiento de la entrega del inmueble.

En caso de que el vendedor no acredite las causas del incumplimiento del contrato, al vendedor se le aplica una pena convencional.

Disconformidades en las características del inmueble

En el contrato de compraventa se puede acordar una cláusula penal por si existen fallos, defectos o desperfectos en el inmueble. Las cuales no estén descritas en el apartado de especificaciones técnicas del inmueble, cuando ocurre esto se notifica al vendedor.

La notificación la debe hacer el comprador por escrito para que el vendedor realice las mejoras y reparaciones necesarias en un plazo acordado. En caso que las fallas o defectos permanezcan, el vendedor está en la obligación de efectuar nuevas reparaciones y concederle al comprador una indemnización.

La indemnización por reparaciones de fallas leves es del 5% sobre el valor de lo reparado. Para las fallas graves la cantidad a indemnizar es del 20% del precio total de la compraventa.

Cuando los desperfectos no tienen reparación, la cláusula penal puede establecer la posibilidad de exigir el reemplazo del inmueble por otro. Para estos casos no se concede ninguna indemnización.

En la cláusula penal también se puede incluir la rescisión del contrato, para estos casos el vendedor debe reintegrar la cantidad que el comprador pagó. Además de los intereses correspondientes.

¿Qué es una obligación con cláusula penal?

Ésta tiene como objetivo asegurar el cumplimiento de lo acordado en el contrato. En caso de no cumplirse por cualquiera de las dos partes o que se cumpla fuera del plazo establecido se procede a aplicar la cláusula penal.

Además, es una obligación accesoria que se acuerda entre las partes de un contrato. Esta cláusula tiene como objetivo hacer cumplir la obligación principal y que las partes conozcan cuales son las sanciones a las que se exponen por no cumplir con lo pactado.

La obligación con cláusula penal se encuentra regulada en la Sección 6° correspondiente a las obligaciones con cláusula penal. En el Capítulo III perteneciente a las diversas especies de obligaciones, del Libro IV que corresponde a las obligaciones y contratos del Código Civil.

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