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Si su inquilino está en mora, es esencial calmar la situación rápidamente, tratando de comunicarse con él y discutir mientras le envía en paralelo un recordatorio por correo simple y luego un aviso formal. En caso de negativa debe interponer una demanda por impago de rentas al inquilino.

¿Cuál es el proceso antes de la demanda por impago de rentas?

Primero que nada, los trámites en caso de impagos de rentas son relativamente sencillos, cuando el arrendador advierte un alquiler impago, debe calmar con rapidez la situación, especialmente porque los alquileres no cobrados siguen siendo gravables a los ojos de la ley.

A partir de la segunda semana de demora, debe comunicarse con el inquilino para conocer los motivos de su demora y al mismo tiempo enviar un recordatorio por correo y luego un aviso formal.

Luego, las dos partes tratan de encontrar un arreglo para el reembolso de la cantidad adeudada, si se llega a un acuerdo, la disputa termina ahí.

¿Qué hacer si esto no funciona?

Si, tras intentar llegar a un acuerdo amistoso, no se ha llegado a una resolución, el arrendador deberá ponerse en contacto con diversas organizaciones o entidades con el fin de implementar medidas e intentar recuperar parte de su dinero.

Nuestros expertos evaluarán si aplica el procedimiento de rescisión, debido que este varía dependiendo de si su contrato de alquiler contiene o no una cláusula de rescisión.

La cláusula de rescisión establece que, en caso de impago de la renta y los cargos en las fechas pactadas, el contrato de arrendamiento se rescindirá automáticamente sin que una decisión judicial pueda oponerse.

El arrendador recurre a un abogado y un procurador que transmite al arrendatario, como máximo una orden de pago que contiene el resumen de las sumas adeudadas. El arrendatario dispone entonces de 2 meses para pagar los días posteriores o el importe de las rentas impagadas.

Una vez transcurrido el plazo acordado, si se pagan las deudas, el inquilino podrá permanecer en el alojamiento. En caso de impago de las rentas, el propietario recurrirá al juzgado de distrito para formalizar la demanda por impago de la renta.

¿Cuál es el procedimiento para interponer la demanda por impago?

En el caso de que el contrato de arrendamiento no contenga una cláusula de rescisión, el arrendador recurre a un abogado que llevará al arrendatario a los tribunales. Allí el procurador designado actuará para que ambas partes, es decir arrendador e inquilino, reciban una citación judicial por impago de alquiler.

Luego de escuchar los argumentos de todos, el procurador juzga si la situación requiere la extensión del plazo, esto en caso de que el inquilino tenga medios para pagar o la terminación del contrato de arrendamiento y desahucio.

Si se acepta este último, un juez enviará la sentencia al inquilino que tiene 1 mes para apelar contra la sentencia del servicio por parte del procurador.

Si el inquilino no apela, el procurador le emite una orden para desalojar el local o inmueble, así como a la prefectura correspondiente, si el alojamiento es la residencia principal del inquilino. El inquilino tiene entonces 2 meses para desalojar el inmueble, puede acudir al tribunal de primera instancia por un período adicional, que puede oscilar entre 3 meses y 3 años como máximo según la situación.

Siempre le hacemos saber a los clientes que, el procedimiento de demanda por impago de rentas es muy largo, entre 18 y 24 meses, sin contar los plazos concedidos por el juzgado y caro, de hasta 5.000 € a cargo del propietario. Por lo tanto, puede pasar mucho tiempo antes de los primeros atrasos y la demanda efectiva en contra del inquilino.

Pasos uno por uno antes de la demanda por impago de rentas:

  • Intente llegar a un acuerdo amistoso entre las dos partes, digamos en 1 mes. Después de contactar con el inquilino, aproximadamente 15 días después de la fecha prevista de pago del alquiler, si este último aún no ha dado seguimiento a los ocho días, el arrendador le da aviso formal para pagar por correo certificado.
  • Emita una orden de pago, ya que este documento oficial otorga al inquilino un plazo de 2 meses para pagar sus atrasos.
  • Luego proceda a realizarle una citación, esto le permite entre 2 y 6 meses entre la citación y la fecha de acudir a la corte.
  • Entre 2 y 6 meses entre el inicio del juicio y la sentencia que rescinde el contrato de arrendamiento y desaloja al inquilino, si el juez no otorga al inquilino un período adicional de hasta 3 años.
  • Una vez que se juzga el desalojo, el procurador emite una orden de desalojo del local al inquilino que tiene 2 meses para hacerlo.
  • Si el inquilino se niega a abandonar el local, el procurador solicita un nuevo intento de desalojo del juzgado, que tiene 2 meses para responder. El procedimiento de desalojo puede tardar otros 8 meses en implementarse.


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