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Mientras medio España está de vacaciones, el poder legislativo se ha puesto las pilas en hacer algo que ya va tarde: la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de créditos celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.Mientras medio España está de vacaciones, el poder legislativo se ha puesto las pilas en hacer algo que ya va tarde: la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de créditos celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Ha sido a principios de agosto cuando hemos conocido que el Ministerio de Economía y competitividad hacía público el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Hace ya más de dos años, en febrero de 2014, cuando conocíamos las nuevas exigencias europeas acerca de la información proporcionada a los consumidores así como los principios y normas de transparencia que deben regir en la comercialización de préstamos inmobiliarios. Como bien recuerda la misma Directiva comunitaria, cuya fecha de transposición límite era el pasado 21 de marzo de 2016, las entidades financieras se dedicaron a comercializar productos bancarios inadecuados a perfiles minoristas, adoptando así lo que ya se conoce como la “mala praxis bancaria”.

Esta actitud, que en muchos casos ha derivado en un verdadero conflicto de intereses de las entidades financieras, ha hecho que las instituciones legislativas europeas pongan remedio con el fin de facilitar la emergencia de un mercado interior con un funcionamiento satisfactorio y un elevado grado de protección a los consumidores en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles, intentando recobrar así la confianza que los consumidores han perdido en el sistema financiero.

Veamos algunos de las cuestiones más relevantes (y novedosas) que son objeto de regulación en lo que todavía es un Anteproyecto de ley.

En primer lugar debemos aclarar y destacar que el referido proyecto de Ley solo será de aplicación a las personas físicas deudoras de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles.

Se excluye expresamente del ámbito de la ley, según el artículo segundo, las siguientes tipologías de préstamos:

  • Aquellos concedidos por un empleador a su empleados, como título accesorio y sin intereses
  • Aquellos préstamos o créditos concedidos sin intereses (préstamos gratuitos)
  • Los préstamos concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes
  • Los contratos de crédito resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional o arbitral
  • Los contratos de crédito relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente (refinanciación)
  • Y los contratos de crédito de pensión hipotecaria

El Capítulo II del anteproyecto regula las normas de transparencia, exigiendo literalmente una actuación “honesta, imparcial, transparente y profesional, respectando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboración de productos crediticios, la concesión de créditos, prestación de servicios de intermediación o de asesoramiento sobre el crédito o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecución de los contratos de crédito”. En cualquier caso, recuerda la ley en su mismo artículo 4 que esta obligación de información serán gratuitas.

Especial repercusión tiene la regulación del concepto de las comisiones bancarias. El artículo 5 del anteproyecto establece que solo podrán cobrarse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Este punto resulta muy relevante trayendo a colación la problemática que ha surgido en los últimos tiempos por el cobro de comisiones indebidas por parte de las entidades bancarias. Hasta hace relativamente poco, las entidades bancarias tenían carta blanca para cobrar el concepto y cantidad que consideraran ellas conveniente. Aprovechando dicha regulación, podíamos encontrar tantas comisiones como colores existen: comisión de estudio, comisión de apertura, comisión por descubierto, comisión por demora, comisión por amortización anticipada, comisión por cambio de divisa en préstamo en moneda extranjera (entre tantas más).

En la mayoría de estas comisiones no hay una verdadera gestión bancaria que justifique su devengo, y es por ello que el Banco de España, tras varias reclamaciones de los usuarios, ha dejado claro en más de una ocasión en sus Memorias anuales, que debe acreditarse por parte del banco el coste que le supone la gestión realizada para luego repercutir en el cliente una “comisión”.

Esta teoría fue normativizada mediante la Ley 10/2014, de 26 de junio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades de crédito, la cual establece expresamente, la necesidad de que coexista una incuestionable prestación de servicios por parte del banco, así como la efectividad de unos costes, resultados de las gestiones consecuentemente realizadas en la reclamación al cliente deudor.

Si bien es cierto que en las relaciones contractuales impera el principio de libertad contractual entre partes, no menos cierto es que cuando nos referimos a las contrataciones bancarias, no debemos olvidarnos que estas relaciones se dan en un marco en el que coexiste, normalmente, una parte débil, que es el consumidor minorista, al cual se le brinda, por parte de la normativa tanto comunitaria como nacional, un plus de protección.

En un sentido parecido, regula el mismo artículo 5 analizado del Anteproyecto de ley, la comisión de apertura, afirmando que solo se podrá devengar una sola vez, y además englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otro similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del crédito.

Por último, en lo que a las comisiones se refiere, una de las principales novedades viene consagrada en el artículo 13: la comisión que puede cobrarse cuando existe un reembolso anticipado del préstamo. Pues bien, la nueva normativa establece que el prestamista no podrá cobrar compensación o comisión alguna por el reembolso o amortización anticipada parcial o total del préstamo por parte del deudor. Siendo la anterior la norma general, solo será en los siguientes dos casos cuando sí se podrá devengar la comisión, siempre que venga recogido en la Escritura o contrato:

  • En caso de reembolso durante los 5 primeros años de vigencia, se podrá cobrar una comisión siempre que no exceda del importe de la perdida financiera que pudiera sufrir el prestamista (con un límite del 0,25% del capital reembolsado)
  • En caso de reembolso durante los 3 primeros años para el mismo concepto, que la comisión tendrá el límite del 0,5%.

En relación a la cancelación anticipada, mencionar que el prestatario tendrá derecho a una reducción de coste total del crédito que comprenderá intereses y costes (por ejemplo, tendrá derecho al extorno de la parte de la prima no consumida de un seguro accesorio al préstamo).

Es importante además resaltar que este artículo 13 será el único que podrá ejercitarse y alegarse para los contratos que fueran firmados con anterioridad a la entrada en vigor de lo que es todavía hoy el borrador de la ley, reconociendo así un efecto retroactivo para aquellos deudores que quieran en un futuro próximo amortizar anticipadamente su crédito.

Al hilo de lo anterior, se incluye una limitación específica para el caso de la suscripción de las famosas hipotecas multidivisa, en las que la comisión de apertura deberá incluir “cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo”.

La sección 2ª del borrador de Ley configura las “normas de conducta” de las entidades de crédito para con sus clientes en la comercialización de créditos y préstamos hipotecarios. Así, empieza exigiendo la necesidad de unos requisitos de conocimientos y competencia al personal bancario (artículo 9 de la Directiva 2014/17/UE)

Para muchos de nosotros, lamentablemente, nos queda muy lejos la imagen de “profesional banquero” que detentaban los Directores y delegados de las sucursales, los mismos que hoy pueden calificarse fácilmente de “comerciales” de la banca, dicho sea siempre en estrictos términos de derecho. Y este fue uno de los principales problemas en que derivó la mala praxis bancaria de los últimos años: personal inexperto que comercializaba productos sin aportar conocimientos y advertencias requeridas por la Ley.

Tanto es así, que el Anteproyecto que traspone la Directiva 17/2014 exige, tal como se dictamina en su artículo 6, que el personal bancario o intermediario de crédito reúna en todo momento los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializa; y concretamente establece que será el mismo Ministro de Economía el que establezca los requisitos mínimos de conocimiento y competencia.

Otra  novedad muy esperada es la prohibición, en el artículo 7 del borrador de Ley, de la práctica de ventas vinculadas. Eso sí, con las siguientes excepciones tales como la autorización expresa por parte de Banco de España. Respecto las ventas combinadas, la Ley reconoce al prestamista el poder exigir al prestatario la suscripción de operaciones financieros siempre que éstos sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones de crédito. (Artículo 12 de la Directiva 2014/17/UE)

Otro de los puntos fuertes del Anteproyecto es el artículo 10, que regula la suscripción de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, los conocidos préstamos con opción multidivisa.

Así las cosas, la nueva regulación pretende limitar la conversión y cambios de moneda que se puedan hacer en el préstamo. El prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, siendo dos las únicas posibilidades (trasposición literal del artículo 23 de la Directiva 2014/17/UE), véase:

  • La moneda en el que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo
  • La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato o cuando se solicite la conversación.

En otras palabras, a partir de la entrada en vigor de la ley analizada, los prestatarios consumidores no podrán hacer un cambio de divisa a, por ejemplo, yenes japoneses, a menos que éstos perciban su sueldo en la referida moneda, ya que la Ley se refiere a “moneda del Estado miembro”.

La problemática de las opciones multidivisa comercializadas masivamente durante los años 2007 y 2008 ha dado lugar a una protección más acorde a las características de este préstamo: un producto complejo y derivado financiero (confirmado además por nuestro Tribunal Supremo). Por eso, la Ley impone la obligación del prestamista a informar periódicamente al prestatario del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa, así como las condiciones para ejercer tal conversión. No es para menos pues, que la Directiva 2014/17/UE destine un capítulo entero – 9- a la regulación de las hipotecas con opción multidivisa)

Eso sí, se echa en falta una regulación más rigurosa en cuanto la información precontractual de las opciones multidivisa y sus riesgos, siendo que solamente se especifica que, en el caso de que en los contratos de préstamo no contengan disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio, la Ficha Europa de Información Normalizada (FEIN) deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20%.

Aunque esta Ley es un paso positivo en la regulación del sistema hipotecario y del consumidor minorista, la información precontractual y la transparencia es la gran asignatura pendiente en la transposición a nivel nacional de la Directiva 2014/17/UE.

Si bien es cierto que el Anteproyecto de ley recoge muchas de las exigencias de la normativa comunitaria, se deja muchas otras que deberán (esperemos) ser abordadas (pronto) por nuestro poder legislativo.

Pero primero, debemos esperar a que este Anteproyecto se apruebe y se incorpore a nuestro ordenamiento jurídico.




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