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Se espera que a la vuelta del verano el Gobierno presente en el Congreso el texto final de la Ley de Reforma Hipotecaria en cuyo anteproyecto lleva tiempo trabajando. España lleva 16 meses de retraso en transponer la Directiva 2014/17/UE, que regula el sistema hipotecario europeo, y tiene un mercado crediticio para la compra de vivienda absolutamente judicializado. Están entrando demandas relacionadas con hipotecas a un ritmo de 200.000 por año lo que amenaza con colapsar la justicia española.  

Es de esperar que la reforma tenga en cuenta las lecciones aprendidas de la sentencia de diciembre del TJUE sobre cláusulas suelo y otras cuestiones. Es de esperar que la reforma refuerce la protección a los consumidores garantizando la transparencia en el proceso de contratación de préstamos hipotecarios y que la banca tenga un marco regulatorio claro. No obstante, los representantes de los sectores afectados, consumidores, notarios, jueces, entidades financieras, etc.…, que han tenido acceso al texto en el que trabaja el Gobierno tienen dudas sobre la idoneidad de la reforma por las lagunas que puede dejar.

A)    Principales cambios

Algunos cambios afectarán solo a quienes firmen nuevas hipotecas mientras que otros serán de carácter universal y tendrán efecto retroactivo. Incluirá dentro de su protección no solo a los consumidores, sino que también a los autónomos.

1º Mayores garantías en la fase precontractual

• El Gobierno se propone que los consumidores queden claramente advertidos de los riesgos y que tengan tiempo y conocimiento suficiente antes de firmar nada.

•El consumidor deberá disponer de toda la información relativa a la hipoteca como mínimo 7 días antes de la firma. Parte de esa información será una copia del contrato a firmar, una ficha europea de información normaliza como oferta vinculante, una proyección de las cuotas mensuales y de su variación y una ficha de advertencias estandarizadas alertando de los principales riesgos de las cláusulas del crédito que solicitan. 

2º Modelo de contrato único de hipoteca estándar

• El Gobierno propone crear un modelo de hipoteca estándar con una redacción neutral cuyo uso podrán requerir tanto particulares como entidades financieras.

• Este modelo de contrato único podría no entrar en vigor con la nueva ley y quedar para un momento posterior por depender de un reglamento que se redactaría después de la ley.

3º Costes y cláusulas

Comisión de apertura única. Desaparecen las de estudio, tramitación o concesión.

Interés de demora del triple del interés legal del dinero incrementando en 2 puntos porcentuales sobre la cantidad pendiente de pago.

• Posibilidad de solicitar en cualquier momento la conversión a euros cuando se firma una hipoteca en otra divisa.

•La amortización anticipada no supondrá el pago de ninguna comisión. Solo se podrá establecer una compensación cuyos límites vendrán fijados en la ley.

4º El desahucio

      •La ejecución del desahucio no será posible hasta que el impago suponga el 3% del total del préstamo durante los 10 primeros años de vida del crédito, o del 5% a partir del 10º año.

• Este cambio tendrá efecto retroactivo y afectará también a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la reforma.

5º Rol de los notarios

• Dar asesoramiento personalizado y gratuito durante la fase precontractual.

Revisar que el contrato no incluya cláusulas nulas.

• Levantar acta de que el consumidor comprende y acepta el contenido del contrato.

• Si el notario incumple sus obligaciones se prevén, entre otras sanciones, multas de 12.020 a 30.050€, multiplicables por el 100% si existe reincidencia.

6º Control a los bancos e intermediarios financieros

• Los empleados de banca no podrán tener incentivos en los que el volumen de créditos concedidos sea una variable importante de su retribución.

• Tampoco podrán ser variables importantes de su sueldo el tipo de interés al que concedan los créditos o los servicios accesorios que vendan a los hipotecados.

Límite a la venta cruzada de productos. Podrán venderse servicios como seguros, pero el cliente deberá conocer el coste de cada uno y tendrá derecho a no contratarlos.

• A los intermediarios de crédito inmobiliario se les exigirán garantías como disponer de un seguro de responsabilidad civil.

B)    Posibles lagunas de la reforma

• No fijar un procedimiento de evaluación de la solvencia del cliente obligatorio para las entidades financieras.

• No establecer un cálculo homogéneo de la tasa anual de equivalencia (TAE).

       • No regular de forma específica la publicidad.

C)    El desahucio en el resto de países de la UE

En la mayor parte de la UE cuando se produce una intervención judicial lo habitual es buscar alternativas al desahucio. Como determinar una suspensión de los plazos o si no se puede evitar el desalojo del propietario buscar viviendas sociales que minimicen el drama familiar de los desahuciados.

Alemania

• Es posible oponerse a la ejecución hipotecaria en cualquier fase del proceso.

• Solo en caso de no haber oposición el juez podrá apreciar el carácter abusivo de alguna cláusula.

• El número de cuotas impagadas que activan la ejecución es de 2 impagos totales o parciales consecutivos que supongan al menos el 2,5% del capital. A partir de ese momento el deudor tiene un plazo de 2 meses para regularizar sus pagos.

Holanda

• Los impagos son muy bajos la banca no puede conceder préstamos si la cuota supera la mitad de los ingresos.

• Un único impago puede activar la ejecución, pero en la práctica se pueden acumular hasta 6 o 7 mensualidades impagadas antes de que se active.

Italia

• El número de cuotas impagadas que activan la ejecución es de 7 mensualidades, que pueden ser alternas.

Irlanda

• El número de cuotas impagadas que activan la ejecución es de 1 a 3 mensualidades, pero el código de conducta de la banca lo fija en 8. Legalmente desde el primer impago se fija una moratoria hasta poder incoar el procedimiento de 8 meses.




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